Paljud inimesed otsivad suve lõpus üürikodu. Kinnisvara24 turundusjuht Martin Matsberg ja Pindi Kinnisvara Tallinna järelturu kutseline maakler Margit Joa murravad üüriturul valitsevaid müüte, selgitades nii üürniku kui üürileandja seadusest tulenevaid õigusi.
Müüt nr 1: üüripinnal olevad probleemid on üürniku kanda
Martin Matsbergi sõnul on kõik tehnosüsteemide ja kinnisvara seisukorraga seotud probleemid, mis ei tulene ebakorrektsest kasutusest, mitte üürniku, vaid omaniku kanda. Üürileandja peab arvestama, et ajapikku amortiseeruvad korter ning selle sisustus, sh tehnika ja mööbel. Seega ei ole üürileandja poolt aus nõuda üürnikult näiteks pesumasina või külmkapi parandamist või uue soetamist. Küll aga on igati õiglane, kui üürnik tegeleb iseseisvalt näiteks lambipirnide vahetamisega ja muude pisiparandustega.
Kui aga probleemi põhjustas see, et üürnik ei kasutanud seadmeid heaperemehelikult, võib nõuda kulude hüvitamist üürnikult. „Mitte heaperemehelik kasutamine on näiteks piltlikult öeldes see, kui üürnik kasutab pesumasinat akvaariumikivide pesemiseks või mõnel muul otstarbel, milleks seade ei ole ette nähtud ja mis seda ilmselgelt kahjustab. Kui selline tegu tuvastatakse, võib üürileandja nõuda üürnikult masina parandamist või asendamist,“ kinnitas Joa.
Oluline on fikseerida, millises seisukorras korter ja sisustus vastu võeti. Kui üürnik teadis juba üleandmisel, et korteris on probleeme, kuid võttis sellele vaatamata korteri vastu, siis ei saa ta üürileandjalt nõuda puuduste kõrvaldamist, välja arvatud juhul, kui ta selle õiguse endale eelneva kokkuleppega jättis. „Seega tasub korterit vastu võttes olla hoolikas ja kõik üle kontrollida nii üürnikul kui ka üürileandjal ning kokkulepped ka kirjalikult vormistada,“ rõhutas maakler.
Müüt nr 2: lemmikloomadega või lastega pered tähendavad alati probleeme
Martin Matsbergi sõnul on eelarvamused või eelnevad halvad kogemused muutnud mõne üürileandja ettevaatlikuks, kuid lemmikloomad ei tähenda alati probleeme. „Kui lemmikloom on hästi kasvatatud, suudab üksinda kodus toime tulla, siis ei pruugi probleeme tekkida. Üürnikul tasub oma lemmikut üürileandjale tutvustada. Iga lemmikloom on erinev ja konkreetse loomaga tutvuse tegemine võib anda üürileandjale meelerahu, et tegemist on hästi käituva loomaga,“ soovitas Matsberg.
Margit Joa lisas, et pea iga üürileandja unistuste üürnik on üksik, vaikne ja stabiilse sissetulekuga inimene ilma laste ja koduloomadeta, aga üürikodu otsijate hulgas on väga erinevaid inimesi ja peresid, seega tasub olla paindlikum. „Lemmikloomad ja lastega pered võivad tähendada küll suuremat riski, kuid mitte alati probleeme. Üürnik ja üürileandja peaksid enne üürilepingu sõlmimist võimalikud probleemid ja murekohad põhjalikult läbi rääkima ning kokkulepped kindlasti ka kirjalikult lepingusse lisama,“ sõnas Joa.
Müüt nr 3: üürileandja võib üürniku mis tahes põhjusel välja saata
Üürisuhte lõpetamise ja ülesütlemise alused on reguleeritud võlaõigusseadusega. Üürileandja ei saa üürnikku mis tahes põhjusel kiiresti välja saata. Tähtajatu üürilepingu puhul peab üürileandja üürnikule ette teatama vähemalt kolm kuud. Tähtajalist lepingut korraliselt ehk lihtsalt kolm kuud ette teatades lõpetada ei ole võimalik. Küll aga on võimalik tähtajalist lepingut lõpetada erakorraliselt, aga seda vaid seaduses toodud alustel:
Eelkõige, kui üürnik ei kasuta üüritud asja hoolikalt ega vastavalt sihtotstarbele või ei arvesta majaelanike või naabrite huvidega ja teeb seda üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt või olulisel määral. Sellisel juhul tuleb üürileandjal siiski ülesütlemisest ette teavitada vähemalt 30 päeva. Kui aga üürnik rikub tahtlikult kinnisvara või majaelanike huve, siis on üürileandjal võimalik leping erakorraliselt üles öelda päevapealt.
Erakorraliselt on võimalik leping üles öelda ka juhul, kui üürnik viivitab üüri või kõrvalkulude tasumisega kahel järjestikusel maksetähtpäeval. Eelnevalt tuleb üürileandjal anda kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevane täiendav tähtaeg ja hoiatada üürnikku, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles.
Vastavalt VÕS § 315 saab üürileandja erakorraliselt üürilepingu üles öelda ka siis, kui üürnik annab korteri õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist.
Erakorraliselt on üürileandjal õigus leping üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele (VÕS § 317), või üürniku eraisiku pankroti korral.
Müüt nr 4: üürileandja võib siseneda üürniku koju, millal iganes soovib
Martin Matsbergi hinnangul on arusaadav, et üürileandja tahab veenduda, et nende vara on heades kätes ja sellega käiakse ümber heaperemehelikult, kuid sellest tuleb ette teavitada.
Margit Joa lisas, et kuigi üürileandja on eluruumi omanik, saab üürile andmisel sellest üürniku kodu.
Igal isikul on põhiseaduslik õigus kodu puutumatusele, mis tähendab, et üürileandja ei tohi suvalisel hetkel üürniku koju siseneda. Korteri külastamine peab olema eelnevalt kokku lepitud ja mõistlikku etteteatamisaega järgides üürnikuga kooskõlastatud. Mõistlikuks etteteatamisajaks peetakse tavapäraselt kolm kuni viis päeva. Enne üürilepingu sõlmimist tasub läbi arutada, millal ja kui tihti võib omanik üüripinda külastada, et see üürniku privaatsust ülemäära ei riivaks.
Riigikohtu otsuse kohaselt hõlmab kodu ka elumaja ümbritsevat aeda ja muid kinnisasja osi, mida peetakse isiklikuks alaks, kuhu ilma loata ei tohi tungida. Ei loeta mõistlikuks, et üürileandja külastaks üürniku kodu mitu korda aastas ilma selge põhjuse ja eelneva kokkuleppeta. Tavaliselt üürileandjad külastavad üürniku kodu ainult lepingu alguses ja lõpus või avariiolukordade puhul.
Üürileandjal on õigus siseneda üüripinnale kokkulepitud ajal visuaalseks vaatluseks, et veenduda, et kõik on korras ja ohutu.
Müüt nr 5: üürihinnad ei ole läbiräägitavad
Üürileandja ja üürnik saavad ja võivad enne üürilepingu sõlmimist pidada üürihinna üle läbirääkimisi. Kuigi üldiselt on tavapärane, et üürileandja otsib endale sobivat üürnikku soovitud üürisummaga, ja sama üürihinnaga sõlmitakse ka üürileping, siis sõltuvalt turuolukorrast, üürnikust ja lepingu tingimustest võivad osapooled kokkuleppel lepingu sõlmida ka kõrgema või madalama üürihinnaga.
Eelkõige on hinnad läbiräägitavad üürituru madalhooajal. Näiteks talvisel perioodil, kui üürihuviliste arv on väiksem, võib olla suurem tõenäosus lepingutingimusi soodsamaks kaubelda. Üürituru tipphooajal augustis on nõudlus kõrgem ja siis on vähetõenäoline, et üürihinnas alla tullakse.
Üürilepingu kehtivuse ajal üürihinna muutmine on reguleeritud võlaõigusseadusega. Tähtajatu lepingu puhul võib üüri tõsta kord aastas. Tähtajalise lepingu puhul sõltub üüri tõstmine lepingu pikkusest: alla kolme aasta kehtiva lepingu puhul saab üüri tõsta pärast lepingu lõppemist, vähemalt kolmeks aastaks sõlmitud lepingu puhul iga aasta täitumisel, tingimusel, et üürihinna tõstmise alus on lepingus määratud.
Igal juhul peab üürileandja üüri tõstmisest kirjalikult ette teatama vähemalt 30 päeva ja üürihinna tõusu ka põhjendama. Kui üürnik ei nõustu tõstmisega, võib ta lepingu 30 päeva jooksul üles öelda.
Müüt nr 6: üürnikult ei saa nõuda remondifondi tasumist
Osad üürnikud võivad endiselt arvata, et üürnikule ei saa panna kohustust tasuda elamu remondifondimakseid, sest varasemalt ei olnud see lubatud. Vastavalt seadusele saab üürileandja nõuda üürnikult lisaks üürile ka remondifondimaksete tasumist, kuid üürnikule ei saa lihtsalt saata arveid, vaid kokkulepe kõrvalkulude maksmiseks peab olema kirjalikus vormis eelnevalt sõlmitud. Kui sellisel kujul kokkulepet ei ole, ei saa üürileandja kõrvalkulude tasumist üürnikult nõuda. →
