Detailplaneeringutega seotud halduslepingud aitavad omavalitsustel suunata avaliku taristu rajamise kulud sageli arendajatele. Praktikas võib sellega kaasneda aga keerulisi vaidlusi, kes kohustused tegelikult täidab. Nii võib lisaks suurtele arendustele ka tavaline koduostja sattuda olukorda, kus enne ehitusluba nõutakse oma kuludega näiteks valgustatud juurdepääsutee rajamist. Kuidas sellistes olukordades toimida, selgitavad advokaadibüroo RASK advokaadid Elvi Tuisk ja Villy Lopman.
Tänapäeval on tavapärane, et kui arendaja soovib alustada suuremat või ka väiksemat arendust, püüab kohalik omavalitsus enda kulusid vältida ning asub detailplaneeringu menetluses läbi rääkima halduslepingu tingimusi kulude jagamiseks.
Halduslepinguga võib leppida arendajaga kokku kohustuses rajada arendaja poolt planeeringuga seotud avalik taristu või kanda selle väljaehitamise kulud. Ühelt poolt tundub see olevat õiglane lahendus kõigi osapoolte jaoks – arendaja saab õiguse ehitada näiteks uus elamukvartal ning omavalitsus uued rattateed või lasteaia, ilma ise kulusid kandmata. Teisalt võib aga juhtuda, et arendajale seatakse liiga suured kohustused või jääb lõpuks ebaselgeks, kes kulud tegelikult peab kandma.
Olukord on lihtne, kui kõik kulgeb plaanipäraselt: pooled sõlmivad halduslepingu, kehtestatakse detailplaneering, kinnisasja omanik ehitab välja avaliku taristu ning seejärel realiseerib oma arendusplaani. Keerulisemaks muutub aga asi siis, kui halduslepingu sõlminud omanik müüb kinnisasja pärast detailplaneeringu kehtestamist, kuid enne taristu väljaehitamist. Siis tekib küsimus, kes on kohustatud avaliku taristu rajama – uus omanik, endine omanik või hoopis kohalik omavalitsus.
Sellised segadused ei puuduta ainult suuri arendusi, vaid võivad tabada ka täiesti tavalist koduostjat. Näiteks võib tuua tüüpjuhtumi, kus pere ostab kodu ehitamiseks kehtiva detailplaneeringuga maatüki. Ootamatult keeldub kohalik omavalitsus aga ehitusluba väljastamast enne, kui pere on oma kuludega ehitanud olemasoleva kruusatee asemele asfalteeritud ja valgustatud juurdepääsutee, mis on vajalik suurema planeeringuala teenindamiseks. Tegemist on olulise lisakuluga, millega pere ostuhetkel arvestada ei osanud. Omavalitsus viitab aga detailplaneeringule, mille järgi peab juurdepääsutee olema välja ehitatud, ning halduslepingule, millega kinnisasja eelmine omanik oli selleks kohustunud.
Kas heauskne pere peab sellises olukorras oma kuludega asfalteeritud tee valmis ehitama?
Vastus on, et ei pea. Haldusleping on nagu iga teine leping – kohustusi saab sellega panna ainult lepingu sõlminud osapooltele. Kui eelmine omanik on kohustunud tee välja ehitama, ei kandu see kohustus automaatselt üle uuele omanikule.
Kes peab siis tee välja ehitama?
Seaduse kohaselt lasub kohalikul omavalitsusel kohustus oma kuludega rajada detailplaneeringus ette nähtud avalikuks kasutamiseks mõeldud teed ja nendega seotud rajatised. Seda kohustust saab omavalitsus üle anda ainult halduslepinguga selle sõlminud isikule. Isegi sel juhul peab omavalitsus tagama, et tee reaalselt valmiks. Selleks on tal kaks võimalust: nõuda endiselt omanikult halduslepingust tuleneva kohustuse täitmist või rajada tee ise ning seejärel esitada endisele omanikule kahju hüvitamise nõue.
Olukord muutub keeruliseks, kui endine omanik on näiteks juriidiline isik, kes pärast kinnisasja müüki läheb pankrotti ja lõpetab tegevuse. Sellisel juhul jääb detailplaneeringus ettenähtud avaliku taristu väljaehitamise kohustus ikkagi kohaliku omavalitsuse kanda.
Kas kohalik omavalitsus saab jätta sellise kohustuse täitmata?
Ühelt poolt tuleb arvestada, et detailplaneeringuga määratakse küll maksimaalne ehitusõigus, kuid see ei välista väiksemas mahus ehitamist. Teisalt peab omavalitsus juhul, kui planeeringut hakatakse ellu viima, tagama, et planeeringus ettenähtud lahendused viiakse täies mahus ellu. Teisisõnu võib kohustuse täitmise edasi lükata seni, kuni ei ole tekkinud isikut, kelle huvide kaitseks see kohustus on mõeldud. Näiteks kui omavalitsusele on jäänud kohustus rajada kanalisatsioon detailplaneeringus määratud elamukruntide piirini, võib ta selle täitmise edasi lükata seni, kuni keegi ei alusta vastavatel kruntidel arendustegevust. Kui aga elamute arendamine algab, peab omavalitsus kanalisatsiooni välja ehitama, sest see ongi mõeldud kinnistute teenindamiseks. Huvitatud isikutel on omakorda õigus nõuda, et omavalitsus oma kohustuse täidaks.
Kuidas saab heauskne ostja end kaitsta?
Õiguslikult ei ole ostjal põhjust muretseda – kellegi teise sõlmitud halduslepingus sätestatud kohustused ei saa talle üle minna ilma tema teadliku nõusolekuta. Praktikas võib aga segadus siiski muuta uue kodu ehitamise keeruliseks ja viia mitmeaastase kohtuvaidluseni kohaliku omavalitsusega, kui viimane püüab väidetavaid kohustusi ostjalt nõuda.
Isegi kui vaidlus lõpeb ostja võiduga, tähendab see aastaid ebameeldivat protsessi. Selliste olukordade vältimiseks tuleks enne kinnisasja ostmist teha põhjalik kinnistu analüüs: tutvuda detailplaneeringu materjalidega, kontrollida sellega seotud halduslepinguid ning vajadusel küsida omavalitsuselt juba enne ostu, kas ja millistel tingimustel ollakse valmis ehitusluba väljastama.
Kuidas saab ostja tegutseda, kui probleemid on juba tekkinud?
Kui pärast kinnistu ostmist selgub, et kohalik omavalitsus keeldub ehitusluba väljastamast enne kellegi teise sõlmitud halduslepingus sätestatud kohustuste täitmist, tuleks esmalt proovida olukord lahendada kohtuväliselt. Omavalitsusele tuleks selgitada, et sellise nõude esitamiseks puudub õiguslik alus. Sellistes vaidlustes on suureks abiks ka haldusõigusele spetsialiseerunud nõustajad, kes võivad aidata vältida pikki ja kurnavaid kohtumenetlusi.