Kinnisvaraturg on jälle hoo sisse saanud. Seda näitavad nii arvukad ehitusplatsid kui hoogne askeldamine neil. Kui käib ehitus, siis peavad toimuma ka tehingud objektidega – muidu poleks askeldamisel mõtet. Kui toimuvad aga tehingud, on pidevas muutuses ka hinnad.

Harju Elu võttis uurida, mis toimub kinnisvaraturul. Kas hoogne objektide ja tehingute arvu kasv on viinud ka hinnad lakke või on ülepakkumine hoopis vara hinda langetamas; ehk ootab peatselt meid hoopis kinnisvaramulli lõhkemine. Harju Elu uuris teemat koos kinnisvarabüroo Uus Maa Harjumaa juhtiva konsultandi, kutselise maakleri Külli Friedrichsoniga.

Mis siis kinnisvaraturul tegelikult toimub?

Külli Friedrichson. 

Külli Friedrichson: Rääkides uusarendustest, on Harjumaal need tõesti hoogsalt käima läinud. Arendustega on kord nii, et tegevus algab peale suurematest linnadest, meil siis Tallinnast, ja liigub edasi lähiümbrusse ja väiksematesse linnadesse. Harjumaal siis Tallinna lähiümbruse valdadesse ja Keilasse, Sauele, Paldiskisse, Sakku…
Muidugi, Tallinnas ei jäänud ka mõõnaperioodi südames, 2010–2011, arendused päris toppama, ikka toimus midagi. Mujal algas arendustegevus kolm aastat tagasi praktiliselt nullist ja võib öelda – käib nüüd hooga.

Miks arendaja liigub üldse Tallinnast välja, on ju pealinnas ehitamiseks kõik käe-jala juures: trassid rajatud, tööjõud olemas, materjale pole vaja kaugelt vedada. Maksujõuline ostjagi siinsamas…

Bürokraatia barjääride murdmine on väljaspool Tallinna tunduvalt lihtsam ehk teisiti öeldes – igasuguste kooskõlastuste ja kokkulepete saamine läheb tunduvalt kiiremini. Peale selle: väljaspool suurt keskust on maa ja kommunikatsioonid odavamad. Ja ehk oluliseim – mitte kõik inimesed ei taha elada suurlinnas.

Kiilis on valmimas kümme ridaelamuboksi hinnaga alates 179 000 eurot. 

Mis on need paigad, kus inimesed elada tahavad, kuhu arendajad on riskinud minna uusarendusi rajama?

Näiteks Keila linn, mis tänu oma südikatele inimestele säilitas ikka iseseisva linna staatuse. See tuleb kindlasti ka arendajatele ja arendusele kasuks. Praegu on Keilas Vasara tänaval valmimas kolm uut 32 korteriga elamut. Siis on Keilas valmimas ridaelamuboksid, mis tulevad Jõepargi vahetusse lähedusse, vana villavabriku asemele. Sealsamas lähedal on müüa ka elamukrundid, suurusega 700–800 ruutmeetrit.

Ostja küsib: aga hind?

Ühe ruutmeetri elamispinna hind Keila kortermajadel on 1533–1700 eurot ruutmeetri eest. Ridaelamu puhul räägime boksi hinnast, see on ligi sajaruutmeetrisel boksil 175 000. Boksid on erineva suurusega. Elamukruntidel räägime ka rohkem krundi hinnast, mis Keila puhul on vahemikus 68 000 kuni 74 000 eurot.

Aga mujal?

Keila vallast rääkides: seal praegu kortermaju ei ehitata. Kõltsuranna elamurajoonis on müügil 90 krunti suurusega 3000 kuni 12 000 ruutmeetrit. Arendusel on oma pumbamaja, kommunikatsioonid rajatud. Hinnad kõiguvad olenevalt krundi suurusest ja lähedusest merele 34 000st kuni 90000 euroni.
Saue linnas pole mitu aastat kortermaju ehitatud. Eelmisel aastal valmis kortermaja Pärnasalu, nüüd on algamas uusarendus Kuuseheki tänaval, ehitamisele tuleb korraga kolm suurt kortermaja, igas 48 korterit. Ja mis ostja jaoks oluline – majad on A-energiaklassist.
Viimsi vallas on müügis Viimsirahu kaasaegsed ridaelamu boksid. 100-ruutmeetrise boksi hind algab 200 000 eurost.
Kiili vallas pole samuti mõnda aega arendusi olnud. Nüüd on valmimas 10 ridaelamuboksi hinnaga alates 179 000 eurot.
Müügis on korterid ka Tiskres Lucca restorani juures.

Ruutmeetri elamispinna hind Keila kortermajadel on 1533-1700 eurot. 

Aga Harjumaa äärealadel, Kernus, Padisel, Kõuel?

Seal muidugi kortermaju ei ehitata ja põhjendatult. Samas on hea näide Padiselt: pika merepiiriga valda on tulemas eramute arendus.

Kinnisvaraturu kasvades kõneldakse reeglina ka ostuhulluse põhjustatud hinnarallist…

Kolm aastat tagasi, peale masu, mil arendused peale hakkasid, maksis Keilas kortermajas elamispinna ruutmeeter 1300 , nüüd aga 1500–1700 eurot. Kui aastatagusega võrdleme, siis korterite hinnad enam nii oluliselt kasvanud ei ole.
Aga näiteks kui veel aasta tagasi sai Viimsis ridaelamu boksi 180 000 – 190 000 euroga, siis nüüd alla 200 000 euro enam ei saa. Siiski julgen väita,e t hinnad on hetkel oma lae saavutanud ja enam ei kasva, vähemalt hüppeliselt mitte. Turg on vastvalminud elamispinda täis ja seda tuleb juurde. Arendajad peavad pingutama, et valmisehitatud korteritest-ridaelamutest lahti saada.

Kas see kinnisvara hinnalangust ei põhjusta?

Sellesse ma ei usu. Pigem peavad arendajad konkurentsis püsimiseks leidma ostjale meelepäraseid boonuseid: kas ehitama unikaalse projekti põhjal, pakkuma boonuseks tasuta köögimööblit või katusealust parkimiskohta.

Saue linnas on Kuuseheki tänaval valmimas korraga kolm suurt kortermaja, igas 48 korterit. Majad on A-energiaklassist. 

Möödunud kinnisvaramulli meenutades põhjustasid selle paljuski pangad oma odavate laenupakkumistega. Milline on pankade laenupoliitika praegu?

Pankade keskmine intress on 2,3%, mida võib täiesti normaalseks pidada. Kui aastat kümme tagasi laenasid pangad raha praktiliselt valimatult kõigile, siis nüüd on laenupoliitika oluliselt karmistunud, võiks öelda, et see on kliendipõhine. Uuritakse iga kliendi tausta, maksevõimet.

Millist elamispinda inimesed enim tahavad soetada?

Maitsed ja võimalused on erinevad. Uusarendustest rääkisime. Nende kõrval renoveeritakse ka vanu maju, rajatakse uued moodsad kommunikatsioonid Siiski soetavad inimesed parema meelega uue, hiljaaegu valminud elamispinna. Ja seda mitmel põhjusel. Peale renoveerimist jäävad renoveerijale pahatihti renoveerimiskulud näiteks pangalaenu näol. Ja need ei ole just väikesed. Kui juurde lisada veel kommunaalmaksud, siis võib renoveeritud elamispinna ülalpidamine olla oluliselt kallim kui uuel pinnal. Uued majad on ikkagi uued – tänapäevased viimistlusmaterjalid, kütte- ja ventilatsioonisüseemid. Ka on kogukond, kes uusasumisse elama asub, reeglina ühesuguselt maksujõuline. Koos suudetakse korras hoida trepikojad ja majade ümbrus. Vanades majades see paraku alati nii ei ole.

INTERVJUU
Vastab 1Partner kinnisvara tegevjuht Martin Vahter

Millistes valdades ja kus piirkonnas on uusarendused?

Kinnisvaraarendus on kõige aktiivsem tõmbekeskuste ümber. Seega on arusaadavatel põhjustel kõige aktiivsem kinnisvaraarendus Tallinnas ja Tallinnaga külgnevates piirkondades. Mida rohkem hinnatase kerkib, seda aktiivsemaks muutuvad Tallinnast kaugemale jäävad keskused.

Kes on arendajateks?

Mida kaugemale Tallinnast, seda väiksemaks muutuvad arendused ja arendajad. Suuremad arendused on kapitalimahukamad ning väikearendajad seal sektoris konkureerida ei suuda. Samuti on suuremate arenduste rajamiseks piisav nõudlus olemas ainult Tallinnas ja Tallinnaga külgnevates piirkondades. Väiksemates arendustes on paindlikkuse tõttu konkurentsieelis jälle väiksematel arendajatel.

Milline on orienteeruv ruutmeetri hind erinevates paikades?

Tallinna puhul on selle kontrastuste tõttu keeruline ühtset hinnataset välja tuua, samas on see võimalik homogeensemates linnaosades. Nt Mustamäe ja Haabersti linnaosades on uute korteriprojektide keskmine hinnatase vahemikus 1800-2000 €/m². Võrdluseks on sama näitaja Peetris 1700-2000 €/m², Laagris, Viimsis ja Harkus 1700-1800 €/m² ning Kiilis 1500-1600€/m².

Milline on hinna trend?

Vaatamata sellele, et ajakirjandusest kostub pidevalt uusi hinnarekordeid, ei ole tegelikult hinnatase juba ligi kaks aastat praktiliselt muutunud. Jah, tõepoolest keskmine hinnatase on kasvanud, kuid see on tulnud selle arvelt, et suhteliselt rohkem on hakatud tehinguid tegema kallimate varadega. Selle taga on peamiselt uusarenduste järjest suurenenud osakaal kogu tehingute arvust. Samas seisukorras ja samas piirkonnas paikneva korteri hinnatase on tegelikult püsinud paigal.