Sõjapõgenike tulv Eestisse ainult kiirendab üürikorterite defitsiiti ja sellest tulenevat hinnatõusu, samas investorid näevad põgenikes riski ning suhtuvad neile eluruumide rentimisse tavalisest suurema ettevaatlikkusega.

Kinnisvaraspetsialistid möönavad, et Ukraina sõja varju all on turu arengud ettearvamatumad kui eales varem. Ärev aeg on muutnud ettevaatlikuks nii väljaüürimiseks pindade soetajad kui ka koduostjad. Samas kinnisvaratehingute mahulist langust täheldada pole – uute korterite järele on ostusooviga inimestest järjekord ning üüripindu jääb järjest vähemaks.

Suurim tung on muidugi eluruumide järele Tallinnas ja Harjumaal. Üks näitaja, mis olukorda iseloomustab, on suuremates kinnisvaraportaalides olevate pakkumiste arv. Nii oli märtsi esimesel poolel Tallinnas saadaval tuhatkond üüripinda, 5. aprilliks oli neist järel 810.

Mustamäel oli üleeilse seisuga pakkuda 71 üürikorterit. Hinnad aga on üsna krõbedad – näiteks kolmetoaline 64 m2 suurune korter 14-korruselises tornmajas maksab 600 eurot kuus, kusjuures lisaks tuleb maksta 550 eurot tagatisraha ja 450 eurot lepingutasu, peale selle igakuised kommunaalkulud. Ühekordne väljaminek on seega 1600 eurot. Foto kv.ee/Esborex 

On vana tõde, et kevade saabudes muutub ka elu kinnisvaramaastikul aktiivsemaks, tänavu annab sellele vunki juurde sõjapõgenike tulv Ukrainast.

Vaja on tuhandeid elupindu

Kinnisvarakoolituste korraldaja ja portaali Adaur looja Tõnu Toompark ütleb, et juba koroonapandeemia saabumine kahe aasta eest lõi elu ka kinnisvara valdkonnas sassi ja ega praeguseks midagi paremaks pole läinud.

Pigem vastupidi – tulevik on prognoosimatu.

„Mina küll ei julge öelda, et lähema paari-kolme kuu jooksul üüri- või kinnisvaraturul midagi üldisemalt selgeks saab. Käimas on terve hulk kriise – julgeolekukriis, pagulaskriis selle osana, energia-, tervishoiu-, logistika-, võlakriis,“ loetleb Toompark. „Arvata, et saame lähiajal sellest sasipuntrast selgust, oleks küll liialt optimistlik.“

Ta nõustub, et praeguse üürituru iseloomustamiseks piisab lühikesest lausest: pindu on vähe ja hinnad on kõrged.

„Lihtne majandusloogika ütleb, et kui nõudlus suureneb, pakkumine aga mitte, siis hinnad liiguvad üles. See on paratamatus.“ Tõnu Toompark

Asja olemuse mõistmiseks võib arutleda nõnda: arvestades, et meile on Ukrainast saabunud ligi 27 000 pagulast, mis teeb pea 10 000 leibkonda, siis tähendab see, et nendele peavarju andmiseks on vaja laias laastus 7000–8000 eluaset.

Kadaka HUB-is asuva ühetoalise elamispinna saab 330 euro eest kuus. Foto kv.ee / Fund Asset 

„Kinnisvaraturu eripära seisneb muuhulgas selles, et pakkumine ei reageeri nõudlusele kuigi kiiresti. Nii ei saa ka praeguses olukorras tekitada juurde eluruumide pakkumist üüriturul. Seda saab teha vaid mingite erakorraliste meetmetega, nagu näiteks Tallinki laev või spordihooned vmt,“ selgitab Tõnu Toompark. „Lihtne majandusloogika ütleb, et kui nõudlus suureneb, pakkumine aga mitte, siis hinnad liiguvad üles. See on paratamatus.“

Tema arvates ei olegi olukorra lahendamiseks muud, kui vaid halvad ja väga halvad lahendused. Üüriinvestorid ei saa uusi pindu juurde tekitada, sest ka korteriturul on defitsiit ja hinnad laes, investori eesmärk on aga soetatav eluruum panna võimalikult kõrget renditulu teenima. Kallite hindade tingimuses on aga uute pindade soetamise tulukus küsitav.

Üürileandjat kammitsevad riskid

Toompark nendib, et korterite viimase aasta hinnatõus on olnud meeletu – märtsis oli pakkumises olevate korterite keskmine hind umbes 24% kõrgem kui aasta eest. Tema selgitusel peegeldab see number küllaltki hästi valitsevat olukorda – samaväärne korter on aastaga kallinenud neljandiku või isegi kolmandiku võrra. Ostjale tähendab see praegu kokkuvõttes mitmekümne tuhande euro võrra suuremat väljaminekut kui kevadel 2021.

„Ega turumajandus tähenda stabiilsust. Turumajandus ongi tsükliline ja tänapäeval on seda mõjutanud logistikaprobleemid ja energiakriis. Lisaks võlakriis – rahatrükk on tekitanud mastaapse inflatsiooni,“ kirjeldab Toompark majanduses valitsevat olukorda. „Kõigi ebakindlus on väga suur.“

Üüripindu on üksiti jäänud suhteliselt väheks, teisalt aga pole eluruumide omanikud alati valmis põgenikega üürilepinguid sõlmima. Ka siin tuleb mängu ebakindlus – üürileandja ei tea midagi inimesest, kelle ta oma korterisse lubab – kas ja milline sissetulek tal on või kauaks ta jääb, isegi seda ei tea, kui palju inimesi lõpuks tema eluruumis elama hakkab.

„Ega eluruumide väljaüürimine ei ole mingi kiirelt rikastumise tee. Olukorras, kus korterite hinnad kerkivad kiiresti, üürihinnad aga märksa aeglasemalt, kuivab tootlus kokku,“ räägib Tõnu Toompark. „Üürileandja peab üha rohkem iga eurot lugema. Ta tegeleb äriga ja äri on riskide võtmine. Ja põgenikega seoses riskid suurenevad – kui kohalikule inimesele saab teha taustauuringu, siis põgeniku puhul pole see võimalik. Küsida ukrainlaselt näiteks palgatõendit oleks ju naiivne. Majandusloogika ütleb, et riskile pannakse mingi hinnalipik juurde, kui tahetakse üldse riski aktsepteerida. Kui ei taheta, siis meil on ju lepinguvabadus – igaüks võib oma kliente valida. Ja kui riskid on üürileandja jaoks kõrged, siis ta seda lepingut lihtsalt ei sõlmi.“

Harjumaal vaid üksikud üüripinnad

Toompark pole kuulnud selget sõnumit, kas või kuidas riik üürnikke või üürileandjaid pagulaskriisi tingimustes toetab. Tema hinnangul võiks riik välja töötada mingi tagatisrahasüsteemi, mis aitaks üürileandja riske maandada.

Näiteks juhuks, kui pagulasest üürnik võlgu jääb, siis riik selle kompenseerib.

„Ega see on keeruline ja ma pole kindel, kas see üldse mingit positiivset tulemust annab,“ möönab ta.

Põhiliselt käib eelnev jutt Tallinna üürituru kohta, sest Harju maakonna linnades-asulates arvestatavat üüriturgu ei ole – on saadaval üksikud üürikorterid, aga üldistuste tegemist võimaldavat turumääratlust need välja ei kanna.

Nii oli üleeilse seisuga portaalis kv.ee Keilas ning Loksal pakkumises kummaski üks üüripind, Maardus ja Paldiskis oli neid kummaski kuus, Saue ja Viimsi vallas kummaski seitse ning Harku vallas viis.