Mida rohkem on asjas osalisi, seda enam kipub olema ka murekohti. Igaühel oma probleemid ja nii seisavad ka korteriühistud silmitsi erinevate olukordadega, mida on tarvis võimalikult rahumeelselt lahendada.

Seadusandluse ja erinevate olukordade parima lõpptulemuste osas annab nõu Eesti Korteriühistute Liit (EKÜL). Suureks murekohaks kortermajades on sealsete elanike toimetulek. Kütte ja elektri hind on kõvasti kasvanud ning energiavaesus on olnud Eestis läbiv teema.

„Kodu ebapiisav kütmine pole ainus energiavaesuse indikaator,“ räägib EKÜL juhatuse liige Urmas Mardi. Energiavaesus on majapidamise olukord, kus taskukohaste kulutustega ei suudeta piisavalt kodu kütta või energiateenuseid tarbida. Euroopa sissetulekute ja elutingimuste uuringus on taseme määramiseks tunnusena kasutatud näiteks majapidamise lekkivat katust, hallituse, niiskuse või elamu ebapiisava jahutamise ja kommunaalarvete võlgnevusi. Energiavaesuse teisene mõju tekib esmaste mõjude tagajärjel.

„Kui majapidamises on olnud energiavaesuse probleem pikemalt, hakkavad esmased ilmingud nagu madal temperatuur ja ebapiisav energiateenuste kasutamine, mõjutama elanike tervist, avaldades pikemaajalist mõju. Kodu kaotab seeläbi mugava ja turvalise paiga tähenduse. Kui kütte hind suureneb ja energiakulu majades ei vähene, võib tulevikus riskirühm veelgi suureneda,” selgitab Urmas Mardi.

„Eesti korteriühistud teevad oma ettevõtlikkusega Euroopale silmad ette. Oluline on renoveerimisega saavutatud energiatõhusus, korterite tervislik sisekliima ja kuni poole väiksemad küttearved. Heaks näiteks on Rakvere, kus praktiliselt kõik nõukaaegsed korrusmajad on juba renoveeritud,“ kiidab Mardi.

Uued seadused teevad korteriühistute elu kergemaks. Foto K8, unsplash.com 

EKÜL kogemus on näidanud, et korterelamu rekonstrueerimisel kujuneb kõige aeganõudvamaks ettevalmistus, vajaliku info kogumine ja üldkoosolekul otsuseni jõudmine. Igaüks saab oma korteriühistus midagi teha – osaleda aktiivselt korteriühistu töös ja hoolitseda üheskoos selle eest, et maja korda saaks.

Samuti tuleks energiat mõistlikult tarbida, ilmselt on praeguseks kõik aru saanud, et toasoe, elekter ja soe vesi on eluks tarvilik väärtus, millega tuleks arukalt ja säästlikult ümber käia, mitte ülearu raisata.

Põhilised mured ühistutes

Ühiselu korraldus kortermajas on paraku selline, mis tekitab pingeid ja probleeme, mis vahel kolmandate isikute sekkumist vajavad. Suureks proovikiviks oli koroonapandeemia – mitte kunagi varem polnud kortermaja elanikud olnud olukorras, kus pea kõikides korterites oldi 24/7 kodus.

Näiteks päevasel ajal kodus viibivad naabrid, kes kõrvalkorteri laste toimetusi muidu ei kuulnud, kuna pere oli tavaliselt tööl ja koolis, nüüd aga oli nende tegemisi kuulda ja naabrid olid uutest helidest häiritud. Mõned sisustasid aega koduremondiga ja oligi naabrite vahel tüli majas.

Et rahumeelselt koos elada peavad kõik elanikud reeglitest kinni pidama. Foto Christian Lue, unsplash.com 

Kaaselanikega tuleb arvestada

Kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt tuleb kaasomandis olevat elamut ja kinnistut kasutades hoiduda tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud ning taluda mõjusid, mis jäävad tavakasutuse piiresse.

Ära tee teistele seda, mida ei taha ise taluda, nii lihtne see ongi.

„Meie kõigi käitumist reguleerivad lisaks seadustele ka ühiselt kokku lepitud normid ja hea tava. Ühe inimese vabadus midagi teha ei tohi hakata piirama kellegi teise vabadust. Ära tee teistele seda, mida ei taha ise taluda, nii lihtne see ongi. Meil on korteriomanikena küll hulk õigusi, kuid sellega kaasnevad ka kohustused ja vastutus olla arvestav, mõistlik naaber oma kaaskodanikele. Naabrirahu on äärmiselt oluline teema,“ räägib Mardi.

Kui majas on lärmavad ja laamendavad naabrid, saab sellest kohe kõigi probleem. Kannatab maja sisekliima, kannatavad inimestevahelised suhted. Kui rahurikkujaks on üürnikud, tuleb rääkida korteriomanikuga, kes on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad seaduses sätestatut.

„Mida aga paljud lärmajad ei tea, on asjaolu, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduses on ka võõrandamise säte, mille eesmärk on vabaneda rahurikkujatest, kes ei austa ühiselu reegleid. Selle sammu saab ühistu astuda, aga seda ei saa teha ühe juhtumi põhjal – pole päris nii, et noored peavad kord sünnipäeva ja muusika on veidi valjem, siis kohe korter sundvõõrandatakse.

Sundvõõrandamise menetlus peab olema väga hästi kaalutud ja see on kõige mustem stsenaarium ning rangeim karistus, mille tulemusena jääb inimene kodust ilma,“ lisab Urmas Mardi.

Olulised muudatused seaduses

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) muudatusettepanekud on läbinud parlamendi heakskiidu ja jõustuvad suures osas 01.02.2023, Urmas Mardi tõi mõned näited.

Millised andmed peavad olema registris

KrtS-i jõustumisega loodi eraldi korteriühistute register, mis on mittetulundusühingute ja sihtasutuste registri osaks olev formaalselt eraldiseisev register. Eelnõuga on plaanis lisada seadusesse täpsustav tingimus korteriühistule täiendava nime kasutamiseks, mille eesmärgiks on välistada olukord, kus täiendav nimi on eksitav korteriomandite asukoha suhtes.

Väiksed ühistud ei pea esitama majandusaasta aruannet

Eelnõuga kaotatakse majandusaasta aruande esitamise nõue kuni kümne korteriomandiga korteriühistutele, mis on valinud omale juhatuse.

Majandamiskulude võlgnevus selgemaks

Sõnastati seadusjärgne korteriühistu pandiõigus, millega on tagatud korteriühistu nõue korteriomaniku vastu. Pandiõigus võimaldab korteriühistul oma nõude maksma panna ka juhul, kui korteriomandile on seatud hüpoteek, mis ületab selle väärtust. Kavas on täpsustada pandiõiguse suurust selliselt, et see on piiratud lisaks eelmise majandusaasta majandamiskulude summale ka 50% täitemenetluse tulemist või pankrotimenetluses makstavast summast.

Viivis ja sissenõudmiskulude hüvitamine

Kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Käesolevas paragrahvis sätestatust teistsuguse viivise määra võib ette näha vaid eriomandi kokkuleppes.

Võlgade sissenõudmine

Kehtiv seadus viitab sissenõudmiskulude hüvitamisel võlaõigusseadusele, mis eristab tarbija ja majandus- või kutsetegevuses tegutseva isiku poolt sissenõudmiskulude hüvitamist.
Kuna korteriomaniku ja korteriühistu suhe ei vasta nendele tingimustele ja nende sätete rakendamine on tekitanud erinevaid küsimusi, on eelnõus korteriühistut puudutavad sätted lisatud kehtivasse korteriomandi- ja korteriühistuseadusesse.

Vaidluste lahendamine kohtuväliselt

Eelnõuga sätestatakse, et korteriomanike majandamiskulude nõuded lahendatakse edaspidi hagita menetluses, kaasates vaid asjassepuutuvad korteriomanikud. Toimub ka riigilõivuseaduse muudatus, mille eesmärk on soodustada korteriühistu nõuete esitamist maksekäsu kiirmenetluses.