Eesti omanike keskliit ja kliimaministeerium on renoveerimistoetuste pärast lootusetult tülli pööranud, süüdistades teineteist väärinfo levitamises. Omanike liit väidab oma uuringu põhjal, et toetust saavad rikkad uute majade ühistud, kes ei vaja seda kaugeltki niipalju kui vaesemad ja maapiirkondades asuvad ühistud, kes sellest ilma jäävad. Kliimaministeerium vaidleb vastu.

2023. aasta hilistalvel muutis toonane majandus- ja taristuminister Riina Sikkut kahte pikaaegset toetuspõhimõtet, võttes omanike liidu andmeil toetuse ühistutelt, milles elavad vähekindlustatud leibkonnad, kellele tagab korteriomanikuna eluaseme kohalik omavalitsus. Teisalt said renoveerimiskõlbulikuks uusarenduste korterelamud. 

Omanike liit viis läbi uuringu, et selgitada, kui suureks kujunevad leibkondade eluasemekulud pärast kortermajade C-energiaklassi renoveerimist. Aluseks võeti osaliselt vähekindlustatud leibkondadega asustatud 18 korteriga elamu Järvamaal, Albus, mis jäi seoses toetuse tingimuste muutumisega sellest kõrvale, ning Tallinnas, Sõpruse puiestee uus­arenduspiirkonnas asuv äri- ja eluhoone, kus oli esimesi 2023. aasta voorus toetust saanud ühistu.

Uuringust selgus, et Albu ühistu eluasemekulude suurus oli veebruaris ja märtsis 5,7 eurot/m² kohta. Samal perioodil oli Tallinna ühistu kulu 3,2 eur/m² kohta. Albu korterelamu leibkondade kulud kasvaksid peale terviklikku rekonstrueerimist 12,5 euroni m² kohta, samas kui Tallinna elamu kulud jääksid C-energiaklassi saavutamisel endisele tasemele. 

Omanike liit järeldas, et kliimaministeeriumi korteriühistute toetusmeetmetel ei ole mingit seost kodumajapidamiste toimetulekuga ega isegi korterelamute poolt tarbitud energia kokkuhoiuga, sest riik eelistab toetada ühistut, mis oma energiatarvet ei vähenda, jättes abita koduomanikud, kelle ainus „süü“ on see, et nende kõrval elavad vähekindlustatud leibkonnad. 

Nii energiamärgised kui Kredexi korterelamute toetused suurendavad omanike liidu hinnangul ebavõrdust ning suretavad maal elamise välja, mistõttu tuleks alustuseks lõpetada toetuste suunamine isikutele, kelle sissetulekud on iseseisvaks hakkamasaamiseks piisavad, viia energiamärgis vastavusse reaalse energiatarbimisega ning tagada abivajajatele stabiilsed renoveerimistoetused renoveerimispassi alusel.

Eesti omanike keskliidu (edaspidi: omanike liit) poolt kommenteerib olukorda juhatuse esimees Andry Krass, riigi vaatenurka esindab kliimaministeeriumi elukeskkonna ja ringmajanduse asekantsler Ivo Jaanisoo (edaspidi: riik). 

Andry Krass. 

Ebavõrdsuse kasvamine

Väidetavalt suurendavad energiamärgised ja Kredexi toetused omanike vahelist ebavõrdsust, soodustavad maal elamise väljasuremist ega arvesta kodumajapidamiste toimetulekut. 

Riik: Renoveerimistoetuste määrad on erinevad vastavalt asukohale, kus kaugemates piirkondades on toetusmäär 50%, võrreldes Tallinnas ja Tartus kehtiva 30% määraga ning vahepealsetes piirkondades 40%. See tagab, et rohkem toetust saavad madala kinnisvara turuväärtusega piirkonnad, kus renoveerimine on puuduliku finantseerimise ja majanduslikult vähekindlustatud elanike tõttu raskendatud. 2023. aasta korterelamute renoveerimistoetuste voorus said rahastusotsuse 94% ulatuses Tallinnast ja Tartust väljaspool asuvad korteriühistud. 

Just praegu valmistab kliimaministeerium ette ka uut määrust, mille jõustumisel avaneb järgmine, 160 miljoni euro suurune toetusvoor kortermajade renoveerimiseks. Toetussumma jagatakse regionaalselt ning igale piirkonnale on ette nähtud oma eelarve, mille koostamisel on arvesse võetud piirkonna korterite arvu, maksumust ruutmeetri kohta ja leibkonna keskmist sissetulekut. Selline eelarve jaotus tagabki, et kõige enam raha saavad piirkonnad, kus rekonstrueerimisvajadus on suur, kuid kinnisvara turuväärtus ja sissetulekud madalamad. Samuti pakub kliimaministeerium mitmesuguseid toetusprogramme, sealhulgas eritoetusi miljööväärtuslike hoonete ja lasterikaste perede jaoks, et edendada energiatõhusat renoveerimist. 

Omanike liit: See, et Tallinnas, Tartus ja nn vahepealsetes piirkondades ja kaugemates piirkondades on toetusmäär erinev, ei muuda fakti, et omanike majanduslik toimetulek on erinev.

Piirkonnaüleselt – loomulik eelis on nendel piirkondadel, kus on aktiivne kinnisvaraturg ehk omanikel on lisamotivatsioon korterelamut renoveerida, kuna selle tagajärjel tõuseb tema kinnisvara väärtus.

Piirkonnasiseselt – loomulik eelis (kõrgendatud motivatsioon) toetuse saamiseks on suuremate kortermajade omanikel, kus renoveerimiskulu on m² kohta madalam. Samuti piirkonna suuremate asulate omanikel, kus on üldjuhul kõrgemad kinnisvarahinnad, madalamad kommunaalkulud ja suurem kindlustunne korter­elamu tuleviku osas.

Korteriühistusiseselt – ühistu peab vastavalt seadusele kohtlema võrdselt nii jõukamaid kui vaesemaid omanikke. Reeglina on toetust saavates korteriühistutes enamuses jõukamad omanikud, kelle majanduslikku seisu renoveerimise tulemusena kasvavad majanduskulud ei mõjuta, samas kui vaesemad omanikud jäävad tänu suurenevatele korteriühistu majanduskuludele veel vaesemaks.

Kuna Kredexi toetused ei arvesta ühegi eelnimetatud majanduslikku ebavõrdust tekitava asjaoluga, siis jääb omanike liit oma põhiseisukoha juurde, milleks on, et Kredexi toetused suurendavad ebavõrdsust.

Kumb rohkem toetust vajab? Fotodel on uuringus kasutatud hooned Tallinnas Sõpruse pst uusarenduspiirkonnas ja Albu külas. FOTO: Omanike keskliit 

Toetuse äravõtmine vähekindlustatud leibkondadelt

Väidetavalt toetatakse uus­arenduste kortermaju selle asemel, et toetada ühistuid, kus on omavalitsuste sotsiaalpind. 

Riik: Siin võrreldi kahte erineva otstarbega toetust – esiteks hoonete rekonstrueerimiseks ja teiseks kütteallika vahetuseks või kaugküttevõrguga ühendamiseks mõeldud toetusraha. 

Laiapõhine vajadus minna üle fossiilselt energialt taastuvenergiale tingis selle, et toetada kõigi võimalike kortermajade kütteallika vahetust. Kaugküttega ühendamise toetuse otsused anti 80 miljoni euro kogumahust kahele hoonele kokku summas 95 000 eurot. Üks neist hoonetest pärineb 2004. aastast ja saab eeldatavasti toetust summas 23 940 eurot, teine hoone on kasutusele võetud 1982. aastal ja asub Türi vallas Särevere alevikus. Seega 99,9% korterelamute toetusrahast on suunatud tervikrekonstrueerimisele. 

Mis puudutab kohalikele omavalitsustele kuuluvaid hooneid, saab toetust taotleda juhul, kui omavalitsus omab 20% kogu korterelamust. Kavatseme selle piirangu eemaldada järgmisest rekonstrueerimistoetuse taotlusvoorust, kui riigiabi reeglid seda võimaldavad ning eemaldamisega ei võeta riski, et sellised majad hiljem Euroopa Liidu rahastusest siiski ilma jäävad.

Niisiis ei võeta vähekindlustatutelt raha ära ega anta seda neile, kellel raha niigi on. 

Omanike liit: Seisukoht, et kliimaministeerium toetab uus­arendusi ja jätab toetuseta sotsiaalpinnaga kortermajad, on kliimaministeeriumi enda selgituses kirjas. Kui vähekindlustatute toetamises on ministeerium kahtleval seisukohal (äkki on keelatud riigiabi?!), siis uusarenduste toetamise jätkamise vajaduses ei näi ministeerium kahtlevat. 

Eluasemekulude ebavõrdsus 

Väidetavasti kasvavad vähekindlustatud leibkondade eluasemekulud pärast terviklikku rekonstrueerimist oluliselt, samas kui uusarenduste kulud jäävad samaks. 

Riik: Omanike keskliit on võrrelnud Tallinnas Sõpruse puiesteel ja Järvamaal Albus asuva kortermajade renoveerimist ja kulusid. Kuid siin on omavahel võrreldud õunu ja apelsine. Esimene läbis küttesüsteemi uuendamise ning teine läbiks tervikrekonstrueerimise, mistõttu ei saa nende kulusid ruutmeetri kohta võrrelda. 

Samuti ei näita teiste maapiirkondades toetust saanud sadade korterelamute andmed, et Albus asuva kortermaja kulud tõuseksid rekonstrueerimise järel 5,7 eurolt 12,5 euroni ruutmeetri kohta. Keskmiselt saavutatakse ühe terviklikult rekonstrueeritud korterelamu puhul küttekulude kokkuhoid poole võrra, mis annab suurimat mõju just nimelt külmadel talvekuudel. Vahe võib tuleneda maja suurusest, sest remondikulud tuleb jagada vähemate korteriomanike vahel. Kuna väiksemad elamud asuvad pigem maapiirkondades, ongi sealne toetusmäär kõrgem. Samuti on kõrgem kuni 18 korteriga elamute toetuse määr. 

Pärast rekonstrueerimist maandatakse ka riskid ootamatuteks avariikuludeks rõdupiirete purunemise, tehnosüsteemide probleemide või katuse läbilaskmise tõttu. 

Rekonstrueerimist finantseeritakse ka laenurahaga, mille tagasimaksed avalduvad korteriomanike igakuiste kulutuste näol ning need ajas järjest vähenevad. 

Omanike liit: Võrdlesime uusarenduse (Sõpruse pst 170) renoveerimiskulusid, mis kliimaministeeriumilt toetust saab, sotsiaalkorteritega kortermaja (Männi 8, Albu küla) renoveerimiskuludega, mis kliimaministeeriumilt toetust ei saa. Oleme valmis algandmed avaldama ja arvutuskäiku näitama, kuid ilmselgelt on kõige suuremas eksituses kliimaministeerium ise, sest tänu selle 2023. aasta otsusele jätta sotsiaalkorteritega korteriühistud toetuseta, ei kvalifitseeru Männi 8 asuv kortermaja Kredexi toetusele. Just see on suurim mõjur, miks selle elanike kulud tõusevad 12,5 euroni ruutmeetri kohta. 

Energiamärgise arvutusmetoodika probleem

Väidetavalt kasutab metoodika koefitsientide süsteemi, mis võib näidata hoone energiatarbimist tegelikust kuni kolm korda suuremana. 

Riik: Energiamärgise arvutusmetoodika põhineb rahvusvahelistelt kokku lepitud standarditel, mida regulaarselt uuendatakse. Olemasolevale hoonele antakse energiamärgis tegeliku energiatarbimise põhjal. 

Hoone energiamärgise klass sõltub lisaks energiatarbele ka kasutatavast energiakandjast. Fossiilkütuse kasutamise korral on hoone energia­märgise klass kehvem kui sama koguse taastuv­energia kasutuse korral. Energiakandjate kaalumistegurite süsteem, mis arvestab energiakandja keskkonnamõju, on kasutusel kogu Euroopa Liidus. Eesti hoonete energiamärgiste arvutusmetoodika ei ole selles osas kuidagi teistsugune. 

Tänavu märtsis uuendati Eesti energiamärgiste arvutusmetoodikat ja muudatused jõustuvad 2025. aasta märtsis, et viia metoodika veelgi paremasse vastavusse tegeliku energiatarbimisega. Samuti kajastub edaspidi energiamärgiste info juures hinnanguline kulu eurodes, mis aitab inimesel seda paremini mõista. 

Omanike liit: See, et energiamärgise arvutamisel kasutatavad koefitsiendid muudavad energiatarbimise andmeid ja hoone energiaklassi, on fakt. Ministeerium valetab, kui väidab, et olemasolevale hoonele antakse energiamärgis tegeliku energiatarbimise põhjal, sest ka olemasoleva hoone energiatarbimine korrutatakse läbi koefitsiendiga, mille suuruse otsustab kliimaministeerium. Kütte puhul võib see koefitsient olla näitaks 0,65 (tõhus kaugküte) või 2 (elektriküte) – vahe on kolme­kordne!

Mis puutub rahvusvaheliselt kokku lepitud standarditesse, siis omanike liidu andmetel võtsid soomlased koefitsientide süsteemi kasutusse just Eesti eeskujul, sest neile ei olevat andnud rahu, et Eesti hooned on energiamärgise järgi Soome hoonetest säästlikumad. Millegipärast ei sobitu kahe riigi koefitsiendid aga omavahel kokku, mis ainult kinnitab, et tegelikult ei ole koefitsientide näol tegu muu kui rehepapluse ja paberi peal plaani täitmisega. Omanike jaoks, kes selle süsteemiga kursis ei ole, pole sellest mitte mingisugust abi.

KredExi laenulepingutasu ja laenuintress

Väidetavalt küsib Kredex maapiirkonna ühistutelt tava­pärasest kolm korda suuremat laenulepingutasu ja neljandiku võrra suuremat laenu-
intressi. 

Riik: Olukorras, kus erapank madala tagatisväärtuse ning kõrgema riski tõttu laenu ei anna, võtab riik riski ja pakub laenu ühistutele, kes muidu rekonstrueerimist ette võtta ei saakski. 

KredEx kohtleb kõiki laenusoovijaid üle Eesti võrdselt. Lepingutasu on kehtestatud protsendina laenusummast ning on kõikjal ühesugune. Maapiirkondade elanikelt ei küsita suuremat lepingutasu. 

Samuti pole tõsi, nagu oleks maapiirkondade elanikel tervelt neljandiku võrra suurem laenuintress. Alates 2022. aasta algusest on Harjumaa (sh Tallinna) ja Tartumaa (sh Tartu linna) keskmine intressimarginaal olnud ülejäänud Eestiga sisuliselt sama, erinedes 0,03%. 

Korteriühistutele on juba pikemat aega olnud abiks ka KredExi laenukäendusprogramm, millega alates 2002. aastast on käendatud kokku 89,5 miljoni euro eest 1469 korterelamu rekonstrueerimistöid. 

Ettevõtluse ja innovatsiooni sihtasutus tegeleb järjepidevalt sellega, et korteriühistutel oleks võimalik sellist finantseerimistuge saada ning et tasud ja intressid oleksid võimalikult madalad.

Omanike liit: Oleme võrrelnud Kredexi ja Swedbanki laenutingimusi 2024. aasta seisuga, saades infot kahe ühistu käest, millest üks asub Põlvas ja teine Paides.

Kredex pakub korteriühistutele laenu intressiga 6 kuu euribor + 2,5% (kokku 6,425%). Swedbanki pakkumine on 6 kuu euribor + 1,91% (kokku 5,84%). Kui võrrelda intressi, mis lisandub euriborile, siis on vahe 24%.

Kredex küsib korteriühistutelt lepingutasu 1% laenusummast. Swedbank küsib lepingutasu 0,3% laenusummast. Vahe on 3,3 kordne. 

Selgitusest, et Kredex kohtleb kõiki Kredexist laenu võtvaid ühistuid üle Eesti võrdselt, saab taaskord välja lugeda, kui suur on omanike vaheline ebavõrdus, sest Tallinna ja Tartu ühistud ei võtagi Kredexi kirvehinnaga pakutavat laenu, sest teised pangad pakuvad oluliselt soodsamat. Samas ei olegi väikeasulate kinnisvaraomanikel Kredexi kõrval teist valikut. →