Nii pangandus- kui kinnisvaraeksperdid peavad käesoleval aastal kinnisvaraturu kõige olulisemaks märksõnaks euribori tõusu ja laenamise kallinemist, mistõttu kinnisvara kättesaadavus langes. Olukord hakkab aga paranema.

Luminor panga värske majandusprognoosi andmeil lükkub majanduse taastumine edasi järgmisesse aastasse, hinnatõus jätkub aeglases tempos, aga palgad kasvavad kiiremini.

Luminor panga eraisikute panganduse juhi Tanel Rebase hinnangul on olukord kinnisvara kättesaadavusega viimasel ajal paranenud ja paraneb lähikuudel veelgi, kuna käärid inimeste palga ja kinnisvarahinna vahel on vähenenud.

Mis saab euriborist?

Rebase sõnul on tänavu olnud kinnisvaraturul kõige olulisem märksõna raha kallinemine.

„Euribori tõus on mõjutanud kogu kinnisvaraturgu. Kinnisvara kättesaadavus langes ja inimestel ei olnud alati oma soovide teoks tegemine võimalik,“ nentis Rebane. „Pangad on olnud sunnitud laenutaotlejatele varasemast veidi sagedamini „ei“ ütlema. See tuleb osadele inimestele üllatusena, sest paar aastat tagasi ütles pank neile „jah“ ja vahepeal on võib olla ka palk tõusnud.“

Kinnisvaraturul toimuvat oluliselt mõjutav euribor (üle-euroopaline pankadevaheline intressimäär) on praeguseks jõudnud pea nelja protsendini ning see jätkab Euroopa Keskpanga lubaduste kohaselt kasvamist. Analüütikud on euribori tõusu peatumist pidevalt edasi lükanud ja hetkel nähakse peatumise ajana sügist.

„Samas pole inflatsioon oodatud viisil pidurdunud, vaid on endiselt üsna kõrge ja kaheprotsendilise inflatsioonieesmärgi saavutamine pole vast isegi veel järgmisel aastal realistlik,“ ütles Rebane. Muud mured euroala kindlustunde osas on pannud paljud kahtlema, kas euribori tõus jätkub.

Laenuintressid mõjutavad ostmist

Kinnisvarabüroo Uus Maa juht Jaanus Laugus on veendunud, et kinnisvaraturu suund sõltub laenuintressidest. „Laenu hinna ja kinnisvaraturu aktiivsuse vahel on otsene seos. Praegu on laenu võtmine üle aastate kalleim, mis vähendab kättesaadavust. Pangad aga enam suuremat intressitõusu ei prognoosi ja kui laenu hind alla hakkab tulema, siis ostuhuvi tõuseb ja turg pöördub teistpidi. Kodu soetatakse 20–30 aasta perspektiiviga ja selle aja jooksul käivad intressid ülesalla, aga ajaloolisi keskmisi võrreldes on kinnisvarahinnad suunaga üles,” rääkis Laugus.

Praegu on kinnisvarasektori peamine pidur tõusev euribor, aga kui inflatsioon saadakse kontrolli alla, siis hakkab see jälle langema.

Praegu on kinnisvarasektori peamine pidur tõusev euribor, aga kui inflatsioon saadakse kontrolli alla, siis hakkab see jälle langema, ja paljud analüütikud hindavad, et see võiks juhtuda järgmisel aastal.

Uut kinnisvara valmib vähem

Luminor panga hinnangul teisel poolaastal tehingute arv kinnisvaraturul stabiliseerub ja püsib ka tehingute rahaline maht. „Ehitushindade tõus ja üldine majandusolukorra jätkuv halvenemine on muutnud kinnisvaraarendajad ettevaatlikumaks, arenduste mahud vähenevad. Lähima aasta jooksul valmib uut kinnisvara vähem, see protsess sai alguse juba eelmise aasta suvel,“ märkis Rebane.

Hinnad turul on viimased paar kuud olnud väikeses languses, aga ametlik statistika seda veel hästi ei peegelda, sest näiteks uusarenduste varasemad kokkulepped moonutavad seda. Rebase sõnul on magalarajoonides praeguseks selgelt toimunud hinnalangus, samas ei tasu jätkuvat langust oodata. Seda põhjusel, et üldine palgatõus on endiselt väga kiire ja madalama hinnatõusu taustal on reaalpalk hakanud tõusma.

„Palk tõuseb, aga kinnisvara hind on langenud ning see tähendab, et kinnisvara kättesaadavus on muutunud juba paremaks,“ ütles Tanel Rebane. Pangad panevad inimestele südamele, et euribori tõusu tõttu tuleb laenamisse suhtuda eriti hoolikalt ning arvestada ajas muutuva igakuise maksega.

 Anne-Mari Lehtla, Silikaat Grupi tegevjuht: maarendi järsk tõus võib ehitushindu kasvatada

Kui maapõueseadust muudetakse praegusel kujul, siis see tähendab maarenditasu katastroofilist tõusu, mis omakorda lööb ehitusmaterjalide hinnad lakke ja paneb olulised ehitusprojektid seisma. Kui valitsuses valminud maapõueseaduse muudatus praegusel kujul vastu võetakse, siis tõuseks isegi praeguste nn leevendusmeetmete rakendamisel meie maarenditasu katastroofiliselt.

Näiteks suureneks renditasu 2026. aastaks ligi 600% võrreldes käesoleva aastaga. Leevendusmeetmeteta suureneks meie renditasu alates järgmisest aastast koguni 6000%, mis tooks kaasa ettevõtte tegevuse lõppemise. Arvestades, et uute karjääride avamine on väga raske ja aeganõudev, jääb pealinna ehitus liivapuuduse tõttu hätta. Võite ette kujutada, milline mõju sellel on ehitusmaterjalide hinnale, ehitamise hinnale ja näiteks teede korrashoiule või teedeehitusele ning kohalikule betoonitööstusele.

Vajalik on kehtestada aastasele renditasu tõusule kümneprotsendiline lagi, mis aitaks vähendada enneolematu renditasu tõusu mõju neile, kes tegutsevad Tallinna ja Harjumaa piirkonnas.

Toomas Tauk, Puumarketi tegevjuht: Skandinaavia turu langus muudab ehitamise soodsamaks

Soome ja Rootsi ehitusturu käibed on 30–40% protsenti langenud, mis on halb uudis meie saeveskitele ja puitmajade eksportijatele, aga annab kohalikele ettevõtjatele ja koduomanikele võimaluse üle aastate soodsatel tingimustel ehitada ja renoveerida. Naaberturgude nõudluse vähenemisest on tekkinud puitmaterjali ülejääk, samuti on tootmiseks vajaliku energia hind langenud, mille tõttu on paljud ehitusmaterjalid aastatagusega võrreldes soodsamad.

Kuiva ehituspuidu ning metall-armatuuri turuhinnad on 40–50% tipust alla tulnud ning samuti pole tarnetega enam mingeid probleeme. Skandinaavia-suunalise ekspordi kahanemise tõttu on praegu ka lihtsam endale ehitajat leida. Kel selleks vahendid ja võimalused olemas, siis nii materjalide kui tööjõu mõttes tundub küllalt soodne aeg. Edasised muutused ehitusmaterjalide hinnas sõltuvad majanduse üldisest käekäigust. Kui pankade laenutingimused paranevad, siis taastuvad ka ehitusmahud ja nõudlus. Pigem on materjali hinnapõhi praegu käes.