Kinnisvaraturul on kombeks kevadel koos looduse tärkamisega aktiveeruda ning just sel aastaajal suureneb muuhulgas ka maale kodu, suvilat või ehituseks sobivat kinnistut otsivate huviliste arv.

Maapiirkonnas asuva kinnisvara müüki, aga ka ostuhuvi toetavad praegu mitmed asjaolud – koroonakriis, Ukraina sõja kriis; aga ka pehmemad väärtused, nagu puhta looduskeskkonna hea elukohana väärtustamine, suvituskoha leidmise soov või mingi muu asjaolu. Ja kuna ostuhuvi muudkui suureneb, võib see saada ka julgustuseks ja üheks tõukeks kinnisvaraomanikele maapiirkondades endale mittevajalik vana maamaja või kasutult seisev krunt müüki panna.

Kui kinnisvara müük ei ole just igapäevane tegevus, ei pruugi omanik olla kursis müügiprotsessi eri tahkudega. Võib ju tunduda, et mis see siis ikka niiväga on, müügikuulutus välja, ostjaga notarisse ja seejärel võib võtmed üle anda. Sageli aga ilmneb, et vara müük ei olegi nii lihtne ja ladus, teinekord võib ettenägematute karide tõttu tehing hoopistükkis ära jääda.

Harju Elu uuris Musical Kinnisvara OÜ osanikult ja praktiseerivalt maaklerilt Kadri Mätlikult, kuidas siis ikkagi oleks õige tegutseda, kui oma kinnisvara on otsustatud müüki panna.

Vara müügihind

Kadri Mätlik märgib, et müüja jaoks on oluline, et ta saaks oma vara eest õiglase hinna. „Liiga madala hinnaga vara müük on omanikule endale kahjulik, kuivõrd kaotaks talle raha,“ ütleb Mätlik. „Ülemäära kõrge müügihind jätab müügiprotsessi venima ja võib vara osta soovivad isikud pelgalt sellepärast n-ö ukse taha jätta.“

Sestap soovitab ta reaalse müügitehinguni jõudmiseks appi võtta maakleri, kes aitab omanikul määrata varale selle asukohast, seisukorrast, eripärast ning turunõudlusest tuleneva õige hinnataseme.

„Realistlik müügihind aitab kaasa võimalike ostuhuviliste suurema huvi tekkeks ja võimaldab nii jõuda kiiremini ka müügitehingu sõlmimiseni,“ kinnitab Mätlik.

Esmamulje

Kadri Mätlik on seda meelt, et esmane mulje müüdavast varast on ülitähtis. Sestap on oluline jälgida, milline on see pilt, mis potentsiaalsele ostjale müüdavast kinnisvarast kõigepealt avaneb. Eriti oluline on see just olemasoleva hoonestusega suvilate ja maakodude korral.

„Puuduliku dokumentatsiooniga hoone korral tasub kaaluda ehitustehniliste auditite tellimist ning hoone tegeliku seisukorra ja probleemkohtade välja selgitamist.“

„Kui ostuhuviline leiab end hooletusse jäetud ja rohtu kasvanud aiast või kui majja sisse astudes avaneb pilt segamini ja koristamata ruumidest, siis võib tal olla päris keeruline seda kohta meeldiva ja lõõgastust pakkuva tulevase koduna ette kujutada,“ räägib Mätlik.

„Seetõttu on oluline maakodu enne müüki panekut kriitilise pilguga üle käia – niita muru, korrastada maja ja võimalusel ka aed, teha vajalikud pisiparandused jmt. Kõik see aitab luua parema esmase emotsiooni ning sellega koos ka suurema võimaluse ostja leidmisel.“

Ligipääs

Kadri Mätliku sõnul oluline, kuid sageli alahinnatud nüanss.

„Oluline on kohe vara müükipaneku alguseks selgeks teha, kas sellele on olemas seaduslik ligipääs. Juhtub, et kinnistule on küll ligipääs olemas, kuid selle seaduslik alus tegelikkuses puudub,“ kirjeldab ta võimalikku ohtu. „Seni, kuni naabritevahelised suhted on head, võib see väljakujunenud, kuid õigusliku aluseta ligipääs kenasti toimida, kuid teeomanikust naabri vahetumise või mingil põhjusel temaga tülli mineku korral võidakse senine ligipääs läbi naaberkinnistu keelata.“

Seega on enne kinnisvara müüki oluline kontrollida, kas kinnistule on ligipääs olemas, kas juhul, kui ligipääsutee läbib ka naaberkinnistuid, on ligipääsuõigus teeservituudina kinnistusraamatus registreeritud või on see vaid väljakujunenud tava, millel õiguslik alus puudub.

„Vajadusel tuleks enne oma kinnistu müüki puuduliku juurdepääsuõiguse osas naaberkinnistu omanikuga notari juures vajalikud kokkulepped sõlmida ning neile tugeva õigusliku aluse andmiseks selline õigus ka teeservituudina kinnistusraamatusse kanda,“ soovitab Mätlik.

Dokumendid

Kui kinnisvara dokumentatsioon on korras, on ka ostuhuviliste ring laiem ning ostu rahastamiseks oluliselt paremad võimalused. Kui see on puudulik (näiteks puudub hoone projektdokumentatsioon või kasutusluba; registreerimata on vajalik servituut; või kinnistusraamatust nähtuv omanikering ei vasta enam tegelikkusele), raskendab see müügiprotsessi ning mõjutab nii huvi, hinda kui ka laenusaamise võimalusi.

„Enne vara müükipanekut tuleb üle kontrollida, kas kinnistu ning hoonete registrites toodud andmed on õiged või esineb andmetes ja dokumentatsioonis puudusi. Kui neid on, siis tuleb need kõrvaldada,“ ütleb maakler. „Puuduliku dokumentatsiooniga hoone korral tasub kaaluda ehitustehniliste auditite tellimist ning hoone tegeliku seisukorra ja probleemkohtade välja selgitamist. Peale selle tuleb üle kontrollida vara kuuluvus – kas tegemist on lahus- või ühisvaraga, kindlaks teha isikute ring, keda on vara müügi korral tehingusse kaasata vaja ning kas ja millised kolmandate isikute õigused varaga seotud on.“

Puudused

Müüja vastutab müüdava asja puuduste eest kolm aastat, arvates selle üleandmisest uuele omanikule. Mistõttu võib juhtuda, et kinnisasja varjatud puudustest tulenevad rahalised nõuded kujunevad müüjale mitte ainult ebameeldivaks üllatuseks, vaid muutuvad ka rahaliselt väga koormavaks. Halvemal juhul võib ostja tehingu oluliste puuduste ilmsikstuleku tõttu müügilepingust üldse taganeda.

Seega tuleb ostjat puudustest ka teavitada ning seda kõike jälgida. Kui oma oskustes kindel ei olda, tasub palgata pädev maakler, kes oskab juhtida tähelepanu olulisele ja jälgib, et vajalik info saaks ostjale avaldatud ning müügilepingus kajastatud.

Pildi- ja videomaterjal

Kadri Mätlik kinnitab, et müügiprotsessi oluline osa on korralik pildi- ja videomaterjal müüdavast kinnisasjast, et võimaldada professionaalne esitlemine müügiportaalides ja muudes turunduskanalites. Selle tegemine on küll kaunikesti kulukas ja oskust nõudev, kuid hea tulemuse nimel ei soovita maakler siin kokku hoida.

Vähese valguse ja imelike nurkade alt tehtud fotod või müüdavast varast ebapiisavat ülevaadet andvad või ebaühtlased kaadrid ei tekita võimalikes ostuhuvilistes head esmast emotsiooni ega huvi müüdava vastu. Seega tasuks võimalusel eelistada professionaalse fotograafi teenust, et tagada piltide ja videomaterjali hea kvaliteet ja vara atraktiivne kajastus.

Müügikuulutus

Korrektne ja detailne müügikuulutus aitab müügile kindlasti kaasa.

„Kuulutuses tuleb anda ülevaatlik informatsioon müüdavast, samas tekitada huvi varaga tutvuma tulla,“ märgib Mätlik. „Kindlasti ei tohiks müügikuulutus olla äärmiselt lühike, vara olulisi detaile mittekajastav või ebatäpsusi sisaldav. Samas ei pea see olema ka lohisevalt pikk ja kindlasti mitte valeinfot sisaldav.“

Müügikanalid

„Piirdudes vara müügil vaid kuulutuse avaldamisega ühes kinnisvaraportaalis, muid müügitegevusi mitte tehes, ei pruugi see tagada piisavalt laia nähtavust. Kindlasti tasub ise olla vara reklaamimisel aktiivne,“ räägib Kadri Mätlik. „Kui ise müügireklaamiga tegeleda ei taha või ei jõua, saab laiema kajastuse maaklerteenuse kasutamisega. Maakler saab teha ka otsepakkumisi oma ettevõtte kliendibaasis olevatele isikutele, kes sarnast maakodu, suvilat või kinnistut osta soovivad. Igal juhul annab maakler hea müügivõimenduse.“

Ajakulu

Müügiprotsess võib kujuneda arvatust pikemaks, see on psühholoogiliselt väsitav. Nii tuleb olla valmis telefonikõnede laviiniks, sest helistavad ostuhuvilised, lihtsalt uudishimulikud ning ka paljud maaklerid.

„Ise müües jääb vara tutvustamine omaniku enda kanda. See kõik võib harjumuspärase elutempo segi paisata,“ selgitab Mätlik. „Seega on valikute küsimus, kas võtta kõik müügiprotsessiga kaasnev enda kanda või võtta appi maakler.“