Lihtkirjaliku kinnisvara broneerimislepinguga saab kokku leppida, et müüja jätab teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasja võõrandamata ning tasu makstakse üksnes asja broneerimise eest.
Igapäevases elus tuleb ette olukordi, kus müüakse veel valmis ehitamata objekti ja ostja langetab ostuotsuse pelgalt jooniste, piltide ja arendaja pakutava muu informatsiooni põhjal. Sellisel juhul on asjast huvitatud ostjal kahtlemata tarvilik kindlustada endale õiguslik alus – esiteks, et objekt tõesti temale broneeritakse ja teiseks, et ta saab selle müüja lubatud tähtajal ja kokkulepitud seisukorras ning ka sellise hinnaga, mis alguses kokku lepiti.
Kohustusi sisaldav leping peab olema notariaalne
Nii võib kinnisvara ostu puhul juhtuda, et lihtsa broneerimislepingu nime all esitletava dokumendiga lepitakse kokku osalises objekti hinna tasumises või kohustuses objekt omandada või võõrandada.
Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe, selle saab sõlmida näiteks lihtkirjalikult või e-kirja teel.
Broneerimislepinguga kohustub müüja teatud aja vältel lepingupartneri kasuks jätma kinnisasja kolmandale isikule võõrandamata.
Enamat, näiteks ostja või müüja kohustust hiljem kinnisasi omandada või võõrandada see sisaldada ei saa, vastasel juhul pole sisult enam tegemist broneerimislepinguga, vaid näiteks kinnisvara müügi eellepinguga. Kinnisasja müügi eelleping peab olema aga notariaalselt tõestatud.
Järgmisel aastal tegevust alustav Tallinna notar Mall Vendel selgitab, et broneerimislepingu järgi makstakse tasu üksnes asja broneerimise eest, mitte ei lepita kokku müügihinna ettemaksus.
„Broneerimislepinguga ei ole tegemist siis, kui lepingus on kokkulepe selle kohta, et hiljem kohustub ostja asja ostma ja müüja selle müüma. Sama on selgitanud ka riigikohus mitmes varasemas lahendis,“ räägib Vendel. „Broneerimislepinguga ostja küll broneerib objekti, aga hilisemat ostukohustust sellega ei kaasne – ta võib vabalt ümber mõelda ja hoopis teise asja valida. Tõsi, makstud broneerimistasu võib sellisel juhul tema jaoks kaduma minna.“
Ta lisab, et pooled võivad sõlmida broneerimislepingu asemel ka eellepingu, millega müüja võtab kohustuse asi tulevikus ostjale müüa. Eelleping peab aga olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, vastasel juhul on tegemist tühise lepinguga.
Lihtkirjalikult võib vaid broneerida
Riigikohus on öelnud, et eelleping kui kirjalik lepingudokument tõendab poolte tahet pidada läbirääkimisi. Õiguslikku tähendust võib omada ka tühine eelleping. Pooled on läbirääkimiste ajal seotud eellepingu tingimustega ka siis, kui eelleping on vorminõuete tõttu tühine.
„Broneerimislepingu järgi makstakse tasu üksnes asja broneerimise eest, mitte ei lepita kokku müügihinna ettemaksus.“
„Seega võib ka eellepingu tühisuse korral olla tegemist läbirääkimiste pahauskse katkestamisega, kui lepingu sõlmida lubanud pool keeldub eellepingus kokkulepitud tingimustel lepingut sõlmimast,“ selgitab Mall Vendel. „Tühise eellepingu korral võib lepingu sõlmida lubanud pool vastutada seadusest tulenevate lepingueelsete kohustuste rikkumise eest, kui selle poole käitumine läbirääkimiste jooksul tekitas teises pooles põhjendatud ja mõistliku usalduse lepingu sõlmimise vastu.“
Lahtiseletatult tähendab eeltoodu seda, et kinnisvara ostu-müügitehingu puhul võib lihtkirjalikult sõlmida vaid objekti broneerimislepingu – lepitakse müüjaga kokku, et talle makstakse näiteks 1000 eurot ja selle eest kinnitab müüja, et ta ei müü ostjat huvitavat kinnisasja näiteks kolme kuu jooksul kellelegi kolmandale.
Seega peab ostja jälgima, et kui müüja nõuab juba mingit osa müügihinnast, siis tuleb selle tehingu tõestamiseks minna notari juurde.
Niisama sõbramehe poolest mingit käsiraha maksta ei tasu, sest sellest võib lihtsalt ilma jääda, saati ei anna selline kokkulepe mingit garantiid, et ostja saab hiljem just sellise objekti, nagu loodetud.
