Korteri ostmine on suur otsus, mis tähendab tihti uue peatüki algust – iseseisev elu, kooselu algus või näiteks üürileandjana turule sisenemine. Samuti on see finantsiliselt suur otsus, mis tähendab, et kõikvõimalike aspektidega, alustades eelarvest ning lõpetades naabrite või dokumentatsiooniga, tuleb hoolikalt tutvuda. Kindlasti tasub võtta aega, et kõik üle käia ning alles seejärel ostuprotsessiga edasi minna. Sõltumata sellest, kas ostad enda esimest või juba järjekorras mitmendat kinnisvara, oleme kirja pannud seitse kasulikku nõuannet, mida enne korteri ostmist arvesse võtta.
1. Finantsvõimekus ja laenuvõimalused
Korteri ostmine tähendab üldjuhul pikaajalise laenukohustuse võtmist, mistõttu on oluline esmalt hinnata oma finantsvõimekust. Selleks, et teada saada, kui suurt laenu endale lubada saad ja kui palju on üldse mõistlik laenata, on mõistlik uurida pankadest sinu laenuvõimekust. Kindlasti küsi pakkumisi rohkematest pankadest kui ainult sinu kodupangast, sest intressimäärad ja laenutingimused võivad pankade lõikes oluliselt erineda. Sageli sõltuvad tingimused ka sinu sissemakse osakaalust ja Euribori muutustest, mis mõjutavad otseselt laenumaksete suurust.
Ka kinnisvarabüroode klientidele on pankades soodustused, tuginedes Lahe Kinnisvara näitele. Seega tasub ka oma maakleri või hindajaga konsulteerida.
Tähtis on jätta piisavalt ruumi ka ootamatusteks – intressimäärad võivad tulevikus tõusta või korteri ostu järel võivad tekkida lisakulutused, näiteks korteri hooldus, remont ja sisustus. Lisaks laenumaksetele tuleb igakuiselt arvestada ka kommunaalkulude, kindlustuse ja võimaliku remondifondi maksetega, mis võivad korteriga kaasneda. Finantsvõimekuse täpne hindamine aitab vältida hilisemaid rahalisi raskusi ning loomulikult ei tasu eelarvestamisel ära unustada ega alahinnata ka igapäevaseid kuluridasid (toit, transport, hobid jne).
2. Kinnisvara hindamine
Korteri või muu kinnisvara ostu või müügi puhul on oluline mõista selle turuväärtust. Siin tuleb mängu kinnisvara hindamine, mis kujutab endast professionaalset protsessi, mille käigus antakse hinnang kinnisvara väärtusele. Eksperthinnang, rahvakeeli hindamisakt, on oluline dokument mitte ainult kinnisvara ostjale ja müüjale, vaid seda on tarvis ka laenu taotlemisel, finantsplaneerimisel ja kindlustamisel. Lisaks annab korrektne hindamisakt sulle ka rahulikuma meele ja saad tehingusse palju enesekindlamalt astuda.
Hindamisprotsessi viivad läbi kutselised hindajad, kes hindavad kinnisvara seisukorda, asukohta ja turuolukorda. Hindamine hõlmab huvipakkuva kinnisvara visuaalset ülevaatust, dokumentide kontrolli ja turuanalüüsi. See annab ostjale kindluse, et kinnisvara väärtus vastab turuhinnale ja on õiglaselt küsitud. Pankadele annab see garantii, et laenutagatis on piisav.
Kui oled huvitatud kaasomandis kinnisvara ostmisest, veenduge, et eksperthinnang sisaldab selgitusi müügis oleva kaasomandi kasutuskorrast ja võimalustest. Samuti võib kaasomanike eelisostuõigus mõjutada tehingu toimumist, mistõttu on oluline see õigesti dokumenteerida ja hinnata.
3. Korteri ja kortermaja tehniline seisukord ja renoveerimistööd
Korteri tehniline seisukord mängib suurt rolli, eriti vanemates (korter)majades. Enne kinnisvara soetamist on oluline välja selgitada, millal ja milliseid renoveerimistöid on korteris või hoones tehtud ning mis on plaanis. Seda võib uurida nii maaklerilt, müüjalt kui ka korteriühistu käest.
Kõige kriitilisema tähtsusega kortermajas on katus, torustik ja elektrisüsteemid, sest nende remont võib tähendada tulevikus suuri lisakulusid. Kui hoone renoveerimistööd on alles ees, on oluline teada, kas need kajastuvad remondifondis, kas ühistu on juba remondifondi koguma hakanud või nõuavad seesugused renoveerimistööd tulevikus lisamakseid.
Kuna korteriost on enamasti suur ja pikaajaline investeering, võib olla mõistlik palgata ehitusekspert, kes hindaks kinnisvara tegelikku tehnilist seisukorda. Sedasi saab kohe tuvastada võimalikud ohukohad või varjatud probleemid, mida ise korteriga tutvudes märgata ei pruugi. Kaasaegne hindamispraktika on muutunud standardiks ja on mõistlik investeering, mis aitab vältida tulevikus ebameeldivaid üllatusi, mis võivad kulureal kajastuda mitmekohalise summaga.
4. Kaasomandi eripärad
Kui ostetav korter kuulub kaasomandisse, on vaja mõista selle juriidilisi erisusi. Kaasomand tähendab, et kinnisvaral on mitu omanikku, kes jagavad omavahel selle õigusi ja kohustusi.
Väga oluline on kontrollida, kas on olemas notariaalne kasutuskord, mis määrab ära selle, kuidas kaasomanikud kasutavad näiteks hoovi, parkimiskohti, garaaži ja muid ühiseid ruume. Ilma selge kasutuskorrata võivad kaasomanike vahel tekkida vaidlused, mis võivad muuta kinnisvara kasutamise ebamugavaks või piirata õigusi.
Samuti tasub tähelepanu pöörata kaasomanike eelisostuõigusele, mis on seadusega sätestatud. See tähendab, et teistel kaasomanikel on kahe kuu jooksul pärast tehingut õigus osta kinnisvara samadel tingimustel. Kui on plaanis osta korter kaasomandis, on soovitatav enne ostu põhjalikult tutvuda kaasomandi tingimustega ja veenduda, et kõik osapooled on nendega nõus. Kaasomandit oleme ka eraldi põhjalikult käsitlenud.
5. Dokumentatsioon ja juriidilised küsimused
Korteri ostmisega kaasneb hulk juriidilisi küsimusi, mida tuleb eelnevalt hoolikalt kontrollida. Alustuseks tuleb tutvuda kinnistusraamatu väljavõttega, mis annab ülevaate kinnisvara omaniku õigustest ja võimalikest finantskohustustest või hüpoteekide olemasolust. Samuti tuleb kontrollida, kas korteril on kehtiv kasutusluba ja kas kõik varasemad ümberehitused on seaduslikult vormistatud.
Kui kinnisvara kuulub kaasomandisse, tuleb eriti hoolikalt vaadata, kas notariaalne kasutuskord on kehtestatud ja kas see on kinnistusraamatusse kantud. Notariaalsed dokumendid on juriidiliselt siduvad ja määravad kindlaks sinu õigused kinnisvara kasutamisel. Korraliku dokumentatsiooni puudumisel võivad näiteks kinnisvara edasimüümisel või panga poolt finantseerimisel tekkida hiljem ootamatud takistused.
Ehitisregistrist tuleb kontrollida korteri vastavus reaalsele olukorrale. Kui on näiteks varasema eraldi köögi asemel tehtud avatud köök-elutoaga ja selleks on eemaldatud vahesein, peab see olema tehtud seaduslikult ja muudatused peavad kajastuma ehitisregistris.
6. Naabruskond ja elukeskkond
Korteri asukoht ja ümbritsev keskkond on olulised nii sinu enda pikaajalise rahulolu nimel kui ka kinnisvara väärtuse seisukohast. Võimaluse korral uuri müüjalt või korteriühistult, kes on sinu tulevased naabrid – kas tegemist on püsielanikega või üürnikega, mis on elanike keskmine vanus, kas on midagi, mida peaksid veel tulevaste naabrite osas teadma ja nii edasi.
Samuti on oluline enne korteriostu endale selgeks teha, millised teenused ja mugavused asuvad uue kodu läheduses. Uuri, kus asuvad lähim lasteaed, kool, pood, ühistranspordipeatused, parkimisvõimalused ja muu praktiline pool, mis igapäevaelu ja -mugavust pikas plaanis palju mõjutab.
Tulevase elukeskkonna mõistmine tähendab ka piirkonna arengupotentsiaali hindamist. Uuri, kas piirkonda on kavandatud suuri arendusprojekte, mis võivad elukvaliteeti mõjutada (ehitustegevus, müra või liiklus). Piirkonna areng tõstab küll kinnisvara väärtust, aga võib lühiajaliselt ebamugavusi tekitada, mida tead sellisel juhul arvesse võtta. Kehtivatest detailplaneeringutest saab piirkonna kohta infot, kui neid ise ei leia, tasub uurida maaklerilt või kohalikust omavalitsusest.
7. Korteri hind ja läbirääkimisvõimalused
Korteri hind on vahel läbiräägitav ning müügihind ei pruugi alati olla lõplik. Kui kinnisvara on olnud pikemat aega turul, võib see anda märku, et müüja on valmis sõltumata hindamisakti summast nõus hinda langetama. Kui müüja on motiveeritud kiiresti müüma, on see ostjale läbirääkimistel oluliseks eeliseks.
Oluline on meeles pidada, et lisaks müügihinnale tuleks läbirääkimiste käigus selgelt kokku leppida ka selles, mis vara ja esemed – näiteks köögimööbel, kodumasinad või muu sisustus – jäävad korterisse. Need võivad hiljem tehingu hinna osas rolli mängida.
Kokkuvõte
Korteri ostmine on suur samm, mis nõuab põhjalikku ettevalmistust ning kaalutletud ja läbimõeldud otsuseid. Et protsess oleks sujuv, hinda oma finantsvõimekust, tutvu kinnisvara tehnilise seisukorraga ja kontrolli kõiki vajaminevaid dokumente.
Kindlasti ära kiirusta ja vajadusel kaasa professionaalid. Võttes aega, et olukorda ja kõiki tegureid objektiivselt hinnata, suureneb tõenäosus, et leiad ideaalse kodu, mis vastab sinu ootustele ja vajadustele nii täna kui ka tulevikus.
