Maaomanikud on tihtilugu kitsikuses, kui on vaja kiiresti ja adekvaatselt hinnata oma põllu- või metsamaa hetkeväärtust või kui soovitakse müüa raieõigust, siis kuidas määrata selle õiglast hinda.

Selle probleemi lahendamiseks on loodud mitmeid ettevõtteid, portaale ja rakendusi, üldisemat laadi infot saab muidugi ka maa-ameti kaardirakendustest ning alati saab pöörduda oma piirkonna metsakonsulendi või mõne kinnisvarabüroo poole. Kõige värskema lahenduse tõi aga maaomanike käsutusse Maahinnavaatlus OÜ, mille kaudu maaomanik saab kiiresti ja tasuta ülevaate oma kinnistu väärtusest, lisaks võimaldab platvorm saada aimu konkreetse metsatüki raieõiguse hinnavahemikust ning selle kaudu on edaspidi võimalik korraldada ka enampakkumisi.

Maahinnavaatlus.ee loojad Hannes Soosaar ja Tamor Erikson märgivad, et platvormi üles ehitades keskenduti teadlikult põllu- ja metsamaa hindamisele ning jäeti välja kõikvõimalikud hoonestatud kinnistud ja kinnisvara laiemas mõistes.

Harju Elu uuris Hannes Soosaarelt (HS) ja ettevõttes puiduhindade ja raieõigusega tegelevalt Tamor Eriksonilt (TE), kuidas hinnainfo saamine toimib ja kui kindel maaomanik selles võib olla.

Mis ajendas sellist portaali looma ja maaomanikele seda teenust pakkuma?

HS: Üks märksõna sellise ettevõtmisega alustamiseks olid pidevalt muutuvad puiduhinnad. Teiseks tõsiasi, et kinnistuomanike seas valitseb tihtilugu teadmatus oma maa tegelikust väärtusest. Ja kui ei teata oma maa väärtust, siis loomulikult valitseb omanike seas kartus müügil petta saada. Nii hakkaski idanema mõte, et inimene võiks saada teatud keskkonnas lihtsal moel kalkuleerida oma põllu- või metsamaa kinnistu väärtuse.

Kuidas portaal toimib ja mil moel maaomanik seda kasutada saab?

HS: Tänaseks ligemale aasta arendatud veebikeskkonna töö põhineb suuresti sellel, et seda täiendatakse pidevalt jooksvate puiduhindadega, lisaks arvestab kalkulaator maa boniteeti, piirkonnapõhiseid tehinguhindasid, võtab arvesse ligipääsutingimused konkreetsele kinnistule jmt. Kalkulaatori kasutaja saab oma kinnistu turuväärtuse võimalikult täpselt kätte. Kalkulaator annab kasutajale hinnavahemiku, mitte ühe konkreetse numbri.

Üksjagu keerulisem on raieõiguse hinna arvestamine. Kuidas see on korraldatud?

TE: Põhimõte on samasugune nagu ka maa hinna määramisel. Vähemalt korra kuus uuendatakse kalkulaatori n-ö teadmisi momendil kehtivatest puidu kokkuostuhindadest, hindade kohta saadakse andmeid näiteks Eesti suuremate puidutööstuste raportitest, mida ettevõtted maahinnavaatlusele regulaarselt saadavad.

Mida maaomanik peab info saamiseks tegema?

TE: Raieõiguse väärtuse hindamisel on palju aspekte. Kalkulaator arvestab sortimente, mis sisalduvad metsamajanduskavas ja kokkuvõttes suures plaanis sellest olenebki, palju see puit hetkel turul väärt on. Miinus siis eeldatavad kulud, mis potentsiaalsest tulust maha lähevad. Müüja näeb kalkulaatoris tõenäolist maksimumturuhinda, mille ta puidu müügist kätte peaks saama.

Kinnistuomanike seas valitseb tihtilugu teadmatus oma maa tegelikust väärtusest.

Protsess käib sedasi, et maaomanik laeb metsaportaalist meie süsteemi oma metsamajanduskava XML-faili ja siis kalkulaator võtab sealt otse vajalikud andmed, mille alusel arvestus tehakse. Hindamine toimub sekunditega, kusjuures – mida uuem metsamajanduskava omanikul on, seda täpsema tulemuse ta saab. Kuna aga kalkulaator arvutab ka juurdekasvu, siis ei maksa selle kasutamist põlata ka neil, kel kava juba mõnda aega tagasi tehtud. Ilma sellist abivahendit kasutamata tuleks seda kõike teha kas paberil või Excelis.

On kalkulaatoril ka puudusi, mille kõrvaldamise kallal edasi töötada?

HS: Üheks puuduseks võib nimetada asjaolu, et sisestades kalkulaatorisse lihtsalt kinnistu numbri, saab umbkaudseid andmeid selle kohta ikkagi näha. Neile, kes viitsivad otsida, on need üldised andmed aga tegelikult niikuinii erinevate veebirakenduste kaudu leitavad.

Mil moel on tagatud, et metsaomaniku andmed ei leki kusagile teiste või kolmandate osapoolte kätte?

TE: Maaomanik ei pea kartma, et tema andmed kusagile internetiavarustesse või spekulantide kätte satuvad, sest kalkulaatori käsutusse antavad andmed kustuvad kohe pärast arvutuse tegemist ja füüsiliselt need kellegi teise, kolmanda ega neljanda isiku kätte ei satu. Ei meie ega keegi kolmas näe konkreetseid andmeid, mida maaomanik on üles laadinud.

Kusjuures meie eesmärk ei ole see, et inimene peab arvutusi tehes nüüd kindlasti müüma. Valik on maaomaniku teha, meie soov on lihtsalt see, et tal oleks adekvaatne ülevaade oma kinnistu turuväärtusest. Ja et ta oskaks sügavalt järele mõelda, kas müüa, kui keegi pakub talle odavamat hinda.

Kas ja kuidas arvestab portaal kaitsealuseid maid ja näiteks piirkonna tehingute ajalugu?

HS: Kuigi see võiks paljude maaomanike jaoks oluline olla, ei hinda kalkulaator kaitsealuseid maid – neid liike on lihtsalt liiga palju, kusjuures igal kaitsealuse maa ostjal võib olla erinev motivatsioon selle omandamiseks. Me ei teha maaomanikele valetada, sellepärast pidasime kaitsealuste maade kalkulaatorisse lülitamist vähemalt praegu sisuliselt võimatuks missiooniks.

Kinnistute hindamise puhul püütakse arvesse võtta ka piirkonna tehinguhindade ajalugu, aga see info pole tihtipeale kõige värskem ja sageli on ostja jaoks olulisemad hoopis teised kriteeriumid. Nagu näiteks kinnistu asukoht ja sellele juurdepääs – kas tee viib kinnistule või tuleb see alles rajada jmt. Ning ei arvestata ka ostja võimalikku emotsionaalset väärtust konkreetse maatüki osas, mis väldib põhimõtteliselt ka kinnistute ülehindamist.

Maaomanik ei pea kartma, et tema andmed kusagile internetiavarustesse või spekulantide kätte satuvad.

Samuti ei arvesta kalkulaator n-ö naaberkinnistute süsteemi maatehingutes. Näiteks kui suure põllumassiivi kõrval tuleb müüki naaberkinnistu samuti põllumaaga, siis ilmselgelt on selle suure kinnistu omanik valmis mõnevõrra rohkem maksma, et oma maadele täiendust saada.

Millest tuleb ettevõtte tulu, kui see info jagamine on maaomanikule tasuta?

HS: Maahinnavaatluse tulu peaks edaspidi tulema sellest, kui maaomanikud hakkavad portaali kaudu oma kinnistuid või raieõigust oksjoni kaudu müüma. Selle nimel töö käib, kusjuures põhimõtteks on võetud, et tehingu vahendustasu ja muud kaasnevad kulud tuleb maksta ostjal. Meie saame oma n-ö tööraha ostjalt, kes on huvitatud konkreetse kinnistu omandamisest. Maaomaniku jaoks ei kaasne lisakulusid.

Kas ja millal on plaanis portaali kaudu hakata maa ja raieõiguse müügi oksjoneid korraldama?

HS: Oksjonid on plaanis korraldada kaheastmelisena, kus alguses saavad kõik pakkuda kinnistu eest oma hinda ning teise etappi siirdub TOP 3 pakkujatest, kelle vahel toimub 24 tunni jooksul veel eraldi enampakkumine. Ehk siis igaüks kolmest parimast pakkujast saab oma hinda n-ö parandada. Sellest võidab maaomanik, kes saab kinnistu eest rohkem tulu kätte. Eesti maad peab hindama ja odavalt ei maksa oma maad kellelgi käest anda.