Harju Elu uuris kolmelt kinnisvaraeksperdilt, kuidas on hetkel olukord korterite ja majade ostul-müügil ja üürimisel ning milline on prognoos käesolevaks aastaks. Kokkuvõttes võib öelda, et praegu on ostjate jaoks suhteliselt hea aeg ning muutused võivad tulla aasta teises pooles või alles järgmisel aastal.
Vabakutseline kinnisvaraanalüütik Risto Vähi: Harjumaal aktiivsuse kasv, samas ka hinnalangus
Kinnisvaraturu põhiküsimuseks on praegu euribor ning selle võimalik kerge langus suvel. Kas see tegelikult nii läheb, pole veel muidugi selge, kuid jutud sellest omavad teatavat emotsionaalset tõuget, mis võivad mõjutada huvi kinnisvara ostmise vastu.
Müügiturg on hetkel endiselt vaiksem ning inimeste ostuotsused tulevad raskemalt. Kaalul on palju, sest muret teevad nii üldine tulevik, töökoha säilimine kui ka laenukohustuste suurus. Seetõttu sünnivad ostuotsused aeglasemalt ning pakutavat käiakse enne mitu korda vaatamas.
Üüriturgu iseloomustab pakkumiste suur hulk, mis annab üürnikele valikuvõimaluse. Konkurents mõjutab ka hinnataset ning nii on selge, et mida soodsam pakkumine, seda kiiremini uus üürnik tuleb. Kõige kehvem on kallima hinnaklassi korteritel, kuna neid on pakkumisel palju, kuid võimalikku klientuuri vähem.
Vaadates Harjumaa korterituru liikumisi numbrites, siis näeme kerget aktiivsuse kasvu, kuid samas ka hinnalangust. Veebruaris müüdi maakonnas 798 korterit, mille ruutmeetri mediaanhind oli 2624 eurot. Võrreldes mulluse veebruariga kasvas tehinguaktiivsus 7,3%, hinnatase aga langes 1,7%.
Käesolev aasta tuleb müügiturul üsna sarnane hetkeolukorraga, sest olulisi muutusi, mis seda mõjutaks, veel ei tule. Mingil määral võib anda positiivsema lükke võimalik euribori langus, kuid kuna see tuleks protsendipunkti mõttes siiski väike, ei pane see turgu veel oluliselt aktiivsemalt liikuma. Seda enam, et euribor on vaid üks väike komponent paketist, mis inimeste kindlustunnet mõjutab.
„Vaadates Harjumaa korterituru liikumisi numbrites, siis näeme kerget aktiivsuse kasvu, kuid samas ka hinnalangust.“
Ka üüriturg on pigem rahulik ning pakkumisi endiselt palju.
Kinnisvarabüroo Uus Maa Harjumaa juhtiv konsultant Marek Kirjanen: ostjad on aktiveerunud
Tundub, et läbi on saanud aasta alguse vaikelu müügiturul, kui ostukliente objektidel käis tavapärasest aasta algusest kordi vähem ning müügitehinguid oli hõredalt. Seevastu üüriturg oli aasta esimestel kuudel kuum ning üürilepinguid sõlmiti nii mitmetuhandeeuroste korteritega kui ka mõnesajaeurostega. Nii mõnedki üüriturul pikemalt seisnud objektid said aasta alguses uued elanikud.
Nüüd, märtsi päikeseliste ilmadega on ka ostukliendid aktiveerunud, samamoodi varasemad ostuhuvilised vaikselt otsuseid langetama hakanud. Näeme vaikselt stabiliseerumise märke ning ennustame aasta teisel poolel kinnisvaraturu aktiivsuse tõusu.
Endiselt on ostjatel parem positsioon – rohkem valikut ja omajagu sooduspakkumisi, mida turu aktiivsemas faasis ei kohta. Kui täna paljudes uus-
arendustes tehaksem atraktiivseid sooduspakkumisi või ollakse hinnas paindlikumad, siis praegu on hea aeg ostjatel seda kasutada, sest kohe kui turg on aktiivsem, see kaob.
Kõige rohkem pigistab king investorite lähiaastatel ostetud varaga, kus ostuhind oli kõige suurem ning euribori muutus värskematel varadel kõige rohkem tuntav, kuna intressi osakaal kogu laenumaksest on algul kõige suurem. Lisaks on üürihinnad pakkumise survel pisut alla tulnud ning seega laenumakse võib olla suurem kui üüritulu. Samas investoritel, kellel on pikem vaade probleemi pole, sest pikas plaanis kinnisvara hinnad liiguvad paratamatult ülesse.
„Endiselt on ostjatel parem positsioon – rohkem valikut ja omajagu sooduspakkumisi, mida turu aktiivsemas faasis ei kohta.“
Nõudlus on aktiivsem praegu ka soodsamas hinnaklassis varaga, näiteks uueväärsed korterid, ridaelamud ja majad Tallinna lähiümbruses nagu Viimsi, Saku, Saue, Keila. Samuti Paldiski, mis peibutab väga hea hinnaklassiga, samas on hästi arenenud.
Everaus Kinnisvara tegevjuht Janar Muttik: 2025. aastal nii häid kauplemisvõimalusi enam ei ole
Majanduslangus on kestnud juba kaks aastat ja kinnisvaraturg on viimased kvartalid liikunud külgsuunas. Meie tööturu näitajad on head ja selles osas muutust ei paista, mis omakorda annab eeldused jooksva aasta tugevaks palgakasvuks. Kindlasti on palgakasv tingitud ka asjaolust, et tööturule siseneb järjest vähem töötajaid ning ettevõtted peavad hea inimese värbamiseks omavahel tugevalt konkureerima.
Kinnisvaraturg on suurte arendaja käes, kes on enamjaolt tugevalt kapitaliseeritud. Hinnalangus on toimunud pigem järelturul, kus on suurema müügitungi korral ka rohkem ruumi hindade alandamiseks. Kõrged intressikulud võivad küll panna nii mõnegi arendaja müügihoogustamise eesmärgil väiksemaid sooduspakkumisi tegema, mistõttu on vaba kapitali olemasolul just praegu hea periood kinnisvara soetamiseks. Julgen prognoosida, et 2025. aastal nii häid kauplemisvõimalusi enam ei ole.
Korterite laojääk on kasvanud, mille tulemusel on turule paisatud rohkem üürikortereid kui turg suudab vastu võtta. Selle tulemusel on omakorda üürihinnad langenud ning paljude üüriinvestorite „Excel“ ei mängi enam välja ja kinnisvara paisatakse müüki.
Kinnisvaraturg ei saa muutuda aktiivsemaks enne kolme eelduse realiseerumist: jätkuv palgakasv, intressikulu vähenemine (st euribori langemine) ning see, et korterite müügihinnad ei tõuse või on tõus palgakasvust aeglasem.
„Hinnalangus on toimunud pigem järel-
turul, kus on suurema müügitungi korral ka rohkem ruumi hindade alandamiseks.“
Hetkel on alust prognoosida, et korterite hinnad lähiajal ei tõuse. Kui lisame valemisse käesoleval aastal oodatava tugeva palgakasvu ja euribori languse, siis saame kindlasti näha turu aktiivsuse kasvu käesoleva aasta teisel poolel või 2025. aasta alguses.
