Harju Elu uuris kolmelt kinnisvarabüroo juhilt, mida nad arvavad kinnisvaraturu arengutest praegustel segastel aegadel ja millised tõmbekeskused on Harjumaal tõusuteel.
Selgus, et hinnalangust oodata ei ole ning tendents on kolida linna lähedale maale.
Kuidas mõjutab kinnisvaraturgu Ukraina sõda?
Pindi Kinnisvara juht Peep Sooman: Esimese asjana mõjutas see üüriturgu, sest inimestel, kes tulevad pommirahe alt, on vaja kuskil elada. Vabade üüripindade arv on langenud, eriti odavamas segmendis. Aina rohkem on seda näha ka mujal kui Tallinnas ja Harjumaal, sest riik on hakanud inimesi suunama ka väikelinnadesse.
Uus Maa Kinnisvarabüroo juht Jaanus Laugus: Suures plaanis võib öelda, et turg on ootel ja pigem ei tehta suuri otsuseid. Mitmed inimesed on otsustanud pigem hoida likviidsust kui teha järgmine kinnisvarainvesteering.
Eeldatakse, et lähitulevik toob turule paremaid pakkumisi. Et tarneraskused ja laenuintresside tõus suunab mõningad arendajad või kinnisvaraomanikud kiirmüüki valima. Olukord meenutab viirusaja algust, kus koroonakevadel tekkis samuti veidi peata olek ja tehinguaktiivsus langes.
Räägiti tulevasest kinnisvaraturu korrektsioonist, mis pidi sügiseks kohale jõudma. Teame kõik, et seda ei juhtunud.
Keskpankade rahapoliitika hoogustas rahatrükki ja vastupidiselt ootustele olid sügiseks hinnad kõrgemad ja turg märgatavalt aktiivsem.
Praegu pole turuseisak küll nii radikaalne kui koroonakriisi alguses, märtsi tehingutes suuremat langust veel ei kajastunud (korterituru langus aastases võrdluses vaid mõneprotsendiline) ning hinnad on pigem ikkagi kerges tõusus.
1Partner Kinnisvara juht Martin Vahter: Paar nädalat oli vaikus, nagu ka koroonakriisi alguses. Aga siis tuli kuu nagu iga teinegi, kuigi tehingute arvult võrreldes eelmise aasta sama kuuga 10–15% nõrgem. Aga hinnad on jõudsalt kasvanud küll.
Kas praegu on hea aeg kinnisvara osta või müüa?
PS: Pakkumiste arv on aasta algusest tõusma hakanud. Hinnatase on siiski samas kõrguses kui eelmise aasta lõpus.
Oleneb sellest, kas ostetakse kodu või tehakse investeeringut. Viimase puhul tuleb arvestada, et maailmas toimub praegu asju, mis seda ei soosi. Aga olen kinnisvara ostmise puhul alati eristanud vajaduspõhist ja tahtmispõhist ostmist. Kui kodu on vaja, tuleb see osta.
Investeeringu puhul tuleb vaadata, kelle raha eest seda tehakse. Kui oma raha eest, siis on vaba valik. Aga ebaselgust on praegu maailmas ja kinnisvaraturul palju ja väga tugeva laenuvõimendusega tehingud ei ole praegu otstarbekad.
JL: Kinnisvarahinnad on läbi aegade kõrgeimad, seega peaks olema hea aeg müüa. Kinnisvara müügiajad pole oluliselt pikenenud, kui vara müüakse turutingimustel ja müüja pole hinnaootuses seitsmendas taevas. Ostjana vaadates – emotsionaalsed ostud on vähenenud. Pigem ostetakse praktilistel kaalutlustel, kui on vaja kodu või oma elamistingimusi reaalselt parandada. Näiteks pere loomine või juurdekasv.
Tallinn ja Tartu laienevad ning endiselt on tendents kolida linna lähedale maale. Oluline on maakoha hea infrastruktuur: koolid, lasteaiad, poed, hea pääs linna – maantee ja raudtee.
MV: Seda vastust on väga raske anda, on ärevad ajad ja iga päev toob muudatusi. Tehingute arv kipub langema, ja kui see pikalt langeb, hakkab see ka hinnataset mõjutama, samuti seda, et ehitusmaterjale ei saa kätte ja ehitushinnad tõusevad. Kui kodu on vaja, raha on ja palka tuleb, siis tuleks ikka osta. Aeg on näidanud, et tavaliselt saab pärast teada, kas oli õige või vale otsus.
Mis toimub praegu kinnisvara hindadega, räägitakse hinnatõusu aeglustumisest?
PS: Hinnatõus on laias laastus peatunud. Energiakulude tõus andis kõva laksu. Samas on pakkumisi juurde tulnud, aga nõudlus mõnevõrra vähenenud. Kuna üürikortereid tuleb taga otsida, võiks see anda alust mõttele, et on võimalik osta endale mingi pind ja see hea hinnaga välja üürida. Aga me ju ei tea, kaua sõda kestab ja kauaks ukrainlased siia jäävad. Soovitan investoritel mitte hakata kortereid kokku kuhjama. Kui sõda läbi saab, tahavad inimesed koju minna, perega kokku saada ja oma maad üles ehitada.
JL: Hinnatõus on olnud viimastel aastatel märkimisväärne (aastases võrdluses kuni 20%). Pole loogiline, et püstloodis hinnakasv jätkub lõpmatuseni. Kindlasti jõuab kätte aeg ka korrektsioonideks.
„Endiselt on tendents kolida linna lähedale maale. Oluline on maakoha hea infrastruktuur: koolid, lasteaiad, poed, hea pääs linna – maantee ja raudtee.“ Jaanus Laugus
Selge hinnatõususurve on praegu üüriturul, sest seonduvalt sõjaga on põgenike huvi üürikorterite vastu suurenenud kordi. Pakkumiste arv, mis enne Ukraina sõda jäi Tallinnas 1300 korteri juurde, on praegu langenud alla 800. Alumise hinnataseme üürikorterid lähevad nagu soojad saiad ja alla 500 € korterit on Tallinnas juba keerukas leida. Usun, et selles segmendis leiab investeerimisideid. Näiteks ostes suurema eramaja ning üürides selle tubade kaupa huvilistele. Väga levinud praktika ülikoolilinnades nii USA-s kui ka vanas Euroopas.
MV: Hinnatõusu aeglustumine pigem teema ei ole, olen isegi veidi imestunud. Praegu langust ei ole, selleks peab tehingute arv rohkem kukkuma. Eelmisel kuul oli korterite keskmine ruutmeetrihind Tallinnas 2700 eurot ja praegu hinnakasvu aeglustumist märgata ei ole.
Palju praegu uusarendusi juurde tuleb?
PS: Praegu tuleb uusarendusi juurde vähe, sest sisendhinnad on üles läinud. Ehitushinnad kerkivad – alates metallist ja lõpetades muude toorainete ja sisenditega. Hinnad pendeldavad kontrollimatult üles-alla, suunaga ülespoole muidugi, aga nõudlus on veel suurem kui pakkumine. Neid uusarendusi, mis graafikus püsivad, on vähe. Peatatud on ka suur osa projekte, mille ehitus pole veel alanud. Kui tippajal oli Tallinnas ja Harjumaal pakkumises 2500 kinnisvaraobjekti, siis kuu alguses oli 1100.
Aga üht-teist tuleb ikka vaikselt juurde. Turg tahab tahenemist, tarneahelad tehakse ümber ja eks siis ole näha, milliseks ehituse lõpphind kujuneb, millega siis tahetakse alustada ja millega mitte.
JL: Uute korterite arv, mis Tallinnas kriisieelsetel aastatel ulatus üle 3000, langes 2021. aastal koroonapandeemia mõjul vähem kui 2000-ni. Kuigi 2022. aastalt oodati turu taastumist kriisieelsele tasemele, on ehitusmaterjalide kättesaadavuse probleem ja hinnakõikumine teinud arendajad ettevaatlikuks. Kes pole ehitamist alustanud, see teeb pausi, kes on lõpusirgel, ehitab lõpuni, ent võtab müümata korterid müügist maha või tõstab oluliselt hinda, et oma riske maandada. Seega võib tuuride mahavõtmine uusarenduste turul taas tuua fookusesse järelturu korteri ning üürikorteri.
MV: Uusarendusi tuleb vähem juurde, sest just tõusis näiteks metalli tonnihind kaks korda, ja ehitushind mõjutab arendusprojekte. Arendajatel on hetkeline segadus. Kui ehitushind tõuseb, tõmbab see arendustempot maha ja uusarendusi on tulemas vähem kui vaja oleks.
Kuidas erineb kinnisvaraturu olukord Harjumaal võrreldes olukorraga mujal Eestis?
PS: Tallinn ja Harjumaa reageerivad muutustele kõige enne. Harjumaa koos Tallinnaga on Eesti arengu keskus, kõik trendid, nii positiivsed kui ka negatiivsed saavad alguse siit ja kanduvad mujale edasi – alustades hindade muutumisest lõpetades valglinnastumisega.
JL: Harjumaa on selgelt kõige aktiivsem piirkond Eesti kinnisvaraturul ning tendents on, et inimesed kolivad Tallinnast välja lähivaldadesse. Lisaks Viimsile, Peetri külale ja Tabasalule on aktiviseerunud kõik lähivallad, igas ilmakaares, mööda magistraale või rongiteid Tallinnast välja. Aktiivseim arendustegevus on praegu Harku vallas, Tiskres, ent arendatakse ka kaugemates piirkondades, näiteks Kosel. Peamiselt on selle põhjuseks inimeste ostujõud, kuna ehitushind on üle kogu Eesti väga sarnane. Kuna rikkus on kontsentreerunud pealinna ja selle lähiümbrusesse, on vaid üksikud omavalitsused jäänud uusarendustest puutumata.
MV: 70% Eesti kinnisvaraturust on Tallinnas ja Harjumaal. Üle Eesti on praegu aktiivsemad tõmbekeskused Tallinn, Tartu, Pärnu ja Rakvere, kus hinnatõus on eriti tuntav. Kindlasti on hinnatõusuga piirkondi veel. Need mõjutavad kogu turgu.
Betoon maksab sama palju Tallinnas kui Tartus, hinnavahe tuleb ainult krundi hinnast.
Millised on praegu Harjumaa kõige atraktiivsemad kohad ja tõmbekeskused?
PS: Hakkame näppude peal lugema ja tuleme kaares läänest itta: Tabasalu, Keila, Saue, Saku, Kiili, Jüri, Maardu – need on tähtsamad tõmbekeskused. See on nagu selline kuldne ring Tallinna ringtee ääres. Maardu on üldse väga suur linn, seal on üle 16 000 elaniku.
Nende kinnisvarahinnad liiguvad samas rütmis nagu Tallinnas. Praegu on väga soodsas seisus ka kohad tõmbekeskuste kõrval, näiteks kui räägime Keilast, siis selle ees Kumna; ja Saku külje all on Metsanurme ja Kiisa, samuti on atraktiivne Kiili. Satelliitasumites toimuvad need muutused samamoodi, aga veidi hiljem.
Kui Tallinnas on hinnad väga kõrgeks läinud, siis üha rohkem inimesi kolib linnast välja, sest seal on vara lihtsalt odavam: vaadatakse, et oleks kool ja pood… Aga muidugi hakkab siis ka seal vara väärtus tõusma. Näiteks, kui vaatame Kiili alevit, siis seal ei ole väga palju pakkumisi, aga see asub mõnusalt Tallinna külje all. Kui seal on 5–8 pakkumist, ja samas tahab sinna kinnisvara osta 15 peret, siis nõudlus ületab pakkumist ja hinnad hakkavad kerkima.
JL: Hinnad Harjumaa suuremates asulates ja nende lähiümbruses on endiselt tõusvad. Kui Tallinnas ning selle satelliitides võime märgata stabiliseerumist, siis veidi kaugemad asulad nagu Keila, Paldiski, Kehra, Kose jms on kasvavas trendis. Tõsi on see, et nad alustasid tõusmist madalamalt baasilt ning protsentuaalselt on hinnakasv seetõttu kõrge, kasvasid absoluutarvudes hinnad. Kõrgeim on hinnatase siiski nn kuldse ringi omavalitsustes – üle 2000 €/m2 ulatus see Harku, Kiili, Rae ja Viimsi vallas. Hinnakasv oli kiire ka kaugemates piirkondades: Kosel oli korteritehingute mediaanhind mullu 915 €/m2 (2020. aastal 877 €/m2), Kehras 829 €/m2 (682 €/m2) Paldiskis 626 €/m2 (510 €/m2).
„Kui näiteks jäätise puhul on kõige parem müügimees päike, siis kinnisvaraga on vastupidi, kui ilmad on väga soojad või tulevad jõulud, siis inimeste fookus on mujal ning kinnisvaraostud lükatakse edasi. Nii lihtne see ongi.“ Martin Vahter
MV: Tõmbekeskused on selgelt linnad ja asulad. Äärealadele jõuab raha kõige viimasena ja lahkub kõige esimesena. Kõige tähtsamad tegurid on infrastruktuur, raudtee ja maanteed. Kui vaatame Rapla poole, siis rong kuni Kohilani, teises suunas Raasiku–Aruküla, kolmandas suunas Saue, Keila. Lisaks mööda neljarajalist maanteed Tartu suunal – Kose.
Viimsi, Tabasalu ja Jüri on pigem juba Tallinn – Peetri on kesklinnale ligemal kui Nõmme. Aga kaugemates kohtades toimub areng mööda infrastruktuuri.
Kas on näha, et teatud kinnisvaraobjektid jäävad pikemaks ajaks seisma? Millised ja miks?
PS: Kommunaalkulud mõjutavad. Nii nagu siis, kui auto võtab 20 liitrit kütust sajale, pole see väga atraktiivne. Lõpuks ometi on kütteliik ja energiatõhusus hakanud väga olulist rolli mängima, ei ole enam nii, et ilus maja ja ilus koht, küll saame kõrvalkuludega hakkama. Nüüd arvutatakse väga täpselt läbi nii laenumakse suurus kui ka igakuised kõrvalkulud.
JL: Seisma võivad jääda ülehinnatud varad või arendused, kus eelarvestamine on praegu problemaatiline, kuna toorainete nappus ja tarnekriis ei anna selleks võimalust. Võimalik trend turul on, et arendused tehakse lõpuni valmis „võtmed kätte“ printsiibil ja alles seejärel hinnastatakse ning pannakse müüki. Seega ettemüügid vähenevad ja võimalus spekulatiivseteks ostudeks viiakse nulli lähedale.
Kui selline trend aktiviseerub, siis tõusevad ka arenduste hinnad märgatavalt.
MV: Mina seda ei näe. Koroonast taastumine on teinud müüdavaks ka need varad, mis enne ei olnud nii likviidsed. Kinnisvaraturg käib majanduskasvuga kaasas ja kui majandusel läheb hästi, keskmine palk tõuseb, siis toob see ka kinnisvaraturu kaasa.
Kuidas mõjutab tänapäeval kinnisvaraturgu aastaaeg?
PS: Sellel aastal väga tugevalt, sest talvised küttearved tulid väga suured. Aga üldiselt otsitakse kevaditi aktiivsemalt suvilaid ja maatükke.
Korterite puhul on kõige aktiivsemad aastaajad kevad ja sügis. Aga korteriturul pole see niipalju tunda, rohkem ikka majade puhul.
Üüriturul on aktiivne aeg ka suve lõpp, kui noored hakkavad koolidesse minema.
JL: Kevad on olnud tavapäraselt kinnisvaraturul aktiivsem aeg. Eriti hoogustuvad tehingud väljaspool linna. Näiteks maamajade ja suvilaturg. Kevadel loodus tärkab, see kutsub praegused ja tulevased rohenäpud maale. Aina populaarsemaks on muutunud ise oma aias tähtsamate põllusaaduste kasvatamine. Köögiviljavarud oma aiast on leviv trend.
MV: Nagu paljude teistegi kaupadega, on kinnisvara puhul teatud seaduspärad. Kui näiteks jäätise puhul on kõige parem müügimees päike, siis kinnisvaraga on vastupidi, kui ilmad on väga soojad või tulevad jõulud, siis inimeste fookus on mujal ning kinnisvaraostud lükatakse edasi. Nii lihtne see ongi. Aktiivsem aeg on poolest veebruarist jaanipäevani, siis on rahulikum; ja kui sügis kätte jõudma hakkab, siis on jälle aktiivsem aeg kuni jõuludeni.
Koroonakriisis ei saanud inimesed reisima minna, neil jäi aega ja raha üle ning see mõjutas turuaktiivsust.
Milliseid arenguid prognoosite suveks ja sügiseks?
PS: Ma ei oska ega taha prognoosida, sest ajad on nii segased. Viimased kaks aastat pole prognoosidest midagi välja tulnud. Pärast pandeemia algust oleme nagu Alice Imedemaal – ei saa aru, mis täpselt toimub. Vahepeal hakkas olukord justkui maha rahunema, aga sõda tuli peale ja kogu maailm on jälle muutumises.
JL: Prognoose on praegu keerukas teha. Olukord meid ümbritsevas maailmas on tundlik. Suveks usume ja loodame, et turg normaliseerub. Kuniks jätkub keskpankade rahatrükk ja Eesti on töökas, ambitsioonikas ning innovaatiline start-up-maa, pole põhjust kahelda meie kinnisvarade väärtuse pikemaajalises kasvus.
MV: Nii muutlikel aegadel on prognoose keeruline teha. Pigem jätkub praegune hinnakasv, kuna on inflatsiooniline olukord ja ehitusmaterjalide defitsiit. Pangad räägivad euribori tõusust, aga arvatavalt tõuseb see vaid 1–2%. Tehingute arv on küll 10–15% madalam, aga kuna eelmine aasta oli küllaltki aktiivne, siis see pole tegelikult oluline tagasilöök.
Millega kinnisvara ostmisel või müügil praegu arvestada?
Tanel Rebane, Luminori eraisikute panganduse juht
Tuleb arvestada, et kinnisvara müügiprotsessile kulub alati teatud ajaperiood, mille pikkus sõltub eelkõige konkreetsest objektist ja olukorrast kinnisvaraturul. Kui korteri müügiks võib kuluda keskmiselt kuni kolm kuud, siis eramute puhul keskmiselt isegi kuni kuus kuud.
Kui kinnisvara müümisega pole otseselt kiiret, soovitan alustada veidi kõrgema hinnaga, sest kunagi ei tea, millised on potentsiaalse ostja võimalused. Kui müük kohe ei õnnestu, võib hinda järk-järgult alandada ning küll siis leiab ka sobiva ostja. Sageli selgub kõiki aspekte arvesse võttes, et hind on liiga kõrge.
See aga ei tähenda, et mingil perioodil oleks kehvem kinnisvara osta või müüa. Ajal, kui ees ootab üleüldine hinnatõus, ei odavne ka kinnisvara. Seega – kui koduostu plaan on juba mõttes mõlkunud, siis tasuks sellega edasi minna. Ehitus- ja toormehinnad praegusel ajal tõusevad ning seetõttu ei ole kodu ostmine odavamaks muutumas.
