Äsja avalikustas maa-amet maa korralise hindamise tulemused. Eesti maa koguväärtus on 32,5 miljardit eurot, olles umbes 20 aastaga kasvanud 8,3 korda.

„2022. aasta maa korralisel hindamisel said Eesti kõik 761 286 maatükki uue väärtuse ehk maa maksustamishinna. Hindamine tehti maa-ameti kinnisvaratehingute andmebaasis olevate müügitehingute analüüsimisel seisuga 30.06.2022.“

Nende sõnadega alustas maahindamise tulemuste tutvustamist ajakirjanikele maa-ameti direktor Tambet Tiits. Varasemalt on tehtud Eestis maa korraline hindamine 2001., 1996. ja 1993. aastal.

2001. aastal oli Eesti maa koguvääruseks 3,9 miljardit eurot. Praegune hindamine on tehtud turuhindade tipus, mil turg näitab jahtumise märke. Seega võib uskuda, et lähemate aastate jooksul maa hind oluliselt ei muutu.

„Käesolev hindamine erines metoodiliselt mitmeti 2001. aasta hindamisest,“ kõneles maa-ameti hindamise projektijuht Veronika Ilsjan hindamise metoodikast. Näiteks oli 2001. aastal tehinguid maaga vähe, nüüd aga palju. See tõstab hindamise usaldusväärsust. Samuti hindasid kõik hindajad maad ühtse, maa-ameti poolt väljatöötatud metoodika põhjal, eelmisel hindamisel kasutati aga mitut erinevat metoodikat. Selle tõttu saadi ka maa tsoonihinnad. Seekordse maa hindamise käigus sai aga iga katastriüksus ehk maatükk eraldi hinna.

Samas ei tehtud seegi kord paikvaatlusi.

Maa jaguneb gruppidesse

Maa jaotati hindamisel nelja gruppi. Korralise hindamise tulemusel moodustavad 71% Eesti maa väärtusest ehitusmaad ehk ehitamiseks mõeldud maad (eelkõige elamu-, äri- ja tootmismaad), mis hõlmavad Eesti pindalast vaid 4%. Seevastu metsamaa, mida on 49% Eesti pindalast, annab vaid 8% koguväärtusest.

„Siinkohal peab rõhutama, et ehitusmaad hinnati ilma ehitisteta ja metsamaad ilma sellel kasvava metsata,“ täpsustas Tambet Tiits.

Põllumajandusmaa, mida on meie maast 28%, moodustab maa väärtusest vaid 15%. Ja aktiivse turuta maa (maanteeäärsed maad, veekogude kaldad jne) hind, mida on maast 18%, moodustab vaid 6% maa koguhinnast.

„Peab rõhutama, et ehitusmaad hinnati ilma ehitisteta ja metsamaad ilma sellel kasvava metsata.“ Tambet Tiits, maa-ameti peadirektor

2% on maatükke, mille väärtus 20 aastaga ei ole tõusnud, vaid langenud, samas rohkem kui pooltel maatükkidel on väärtus kasvanud vähemalt 10 korda.

Kus on kalleim maa?

Kõige kõrgemad elamumaa ruutmeetri väärtused on Harjumaal, Tartumaal ja Pärnus. Kõrge on elamumaa hind ka Viljandis ja Otepääl.

Allikas Maa-amet 

Muutuste ehk hinna tõusuga torkab kõige rohkem silma Tartumaa. Ka on kõrge elamumaa hinnatõusu läbi teinud Hiiumaa. Keskmine hinnatõus on olnud Kuressaares ja Rakveres.

Põllumaa kõige kõrgem väärtus on Järvamaal. Harjumaal on põllumaa hinnatõus olnud kõige väiksem. „Põllumaa väärtust mõjutab peale mullaviljakuse ka pakkumise ja nõudmise vahekord. Ja Harjumaal pole põllumaa järele nõudmist,“ selgitas Ilsjan.

Maatüki väärtust mõjutab ka mere või veekogu lähedus. Kui krunt on merele lähemal kui 200 meetrit, siis hinnati seda koefitsendiga 1,3.

Sama kehtis ka jõe või järve puhul: kui elamumaa oli nendele veekogudele lähemal kui 30 meetrit, siis korrutati hind sama koefitsendiga.

Maa-ameti maa hindamise projektijuht Veronika Ilsjan. 

Lisaks maa maksustamisele saab maa korralisel hindamisel leitud väärtuse andmeid kasutada ka lihtsamates tehingutes (servituutide seadmisel või maa müümisel ja rentimisel, kui sellel ei ole ehitisi või metsa), maa väärtuse kajastamisel raamatupidamises või uusi investeerimisvõimalusi hinnates.

Kuidas hakkab uus maa hind mõjutama maamaksu?

Korralise hindamise tulemusel leitud maa maksustamishind on aluseks ka maa maksustamisel. 2022. ja 2023. aastal arvutatakse maamaks veel varasema, 2001. aasta maa maksustamishinna alusel.

aa-ameti peadirektor Tambet Tiits. Fotod Ülo Russak 

2022. aasta hindamise tulemusi hakatakse maksustamisel kasutama alates 2024. aastast. See, milliseks kujuneb iga maaomaniku maamaks, selgub alles 2023. aasta lõpus, kui maksu- ja tolliamet arvutab uued maamaksud. Maamaksu arvutamiseks kasutatakse lisaks maa-ameti hinnatud maa väärtusele ka kohalike omavalitsuste määratud maamaksumäärasid ning iga konkreetse maatüki või maaomanikuga seotud maksusoodustuste või maksuvabastuste andmeid.

Kohalikud omavalitsused kinnitavad uued maamaksumäärad hiljemalt 1. juuliks 2023. Kuna maa väärtus on viimase kahe kümnendi jooksul kordades kasvanud, siis on 2022. aasta maa maksustamishinnad samuti kordades kõrgemad kui praegu kehtivad 2001. aasta maa maksustamishinnad.

Hoidmaks ära maamaksu hüppelist kasvu, on seadusega langetatud maksimaalseid maamaksumäärasid viis korda ning seatud piirang, et maamaks ei saa tõusta rohkem kui 10% aastas.

Edaspidi hakkab maa korraline hindamine toimuma regulaarselt igal neljandal aastal. See tähendab, et järgmine hindamine toimub 2026. aastal. Iga maaomanik saab oma maa hinda – nii seni kehtinud kui äsja kehtestatud – vaadata maa-ameti kodulehelt, aadressilt minu.kataster.ee.