Veel kuu aega tagasi tundus meie kinnisvaraturg üsnagi kindel. Kindlalt tundsid end nii ostjad kui müüjad. Mida võib tuua aga lähitulevik? Arvamust avaldab Arco Vara kutseline analüütik Mihkel Eliste.

Kas hetkeolukord kinnisvaraturul meenutab 2008. aasta buumieelset: hinnad on küll laes, aga kõik ostetakse ära, mis pakkumisele tuleb?

“Hetkeolukord” on suhteliselt määramatu väljend. Kuni veebruari lõpuni oli kinnisvaraturul meeleolu üldiselt optimistlik ja millegi üle kurta ei saanud ei müüjad ega ostjad. Sest kinnisvaraturgu iseloomustavad finantsmajanduslikud näitajad on olnud viimastel aastatel tasakaalustatud, mistõttu ei olnud 2008. aastaga võimalik sarnaseid paralleele tõmmata, väites, et elamispinnad oleksid olnud n-ö üle hinnatud.

Arco Vara kutseline analüütik Mihkel Eliste. Foto Arco Vara 

Kui 2008. aastal oli majanduses probleemiks äärmiselt suur võlakoormus just eraisikute ja sealjuures kinnisvaralaenude osas, siis tänasel hetkel on võlakoormus nihkunud maailmas pigem ettevõtetele ja avalikule sektorile.

Miks hetkeolukord kui selline on mõistena muutnud määramatuks, on põhjus selles, et koroonaviiruse leviku takistamisega seotud meetmetel on ka kinnisvaraturule seni ettenägematu mõju – turuaktiivsus elamis- ja äripindade turul langeb, mis toob üsna suure tõenäosusega kaasa ka hinnalanguse, kuna likviidsus väheneb ja pakkumiste arv hakkab suurenema.

2020. aasta alguses tehtud prognoosid on kõik põhimõtteliselt korstnasse kirjutatud ning oleme hetkes, kus edasine sündmuste kulg on ettenägematu.

Rääkides aga lähiminevikust, siis millise turusegmendi hinnad (korterid, ridaelamud, majad, maa) on kõige kiiremini kasvanud keskmisega võrreldes?

Kuna kinnisvaraturu erinevad sektorid ja segmendid aktiveeruvad järgnevas järjekorras, siis elamispindade turul on järjekord järgnev: korteriturg, elamuturg (sh ridaelamute turg), maaturg. Seega, korteriturul on arengud olnud kõige laialdasemad ning sealjuures on ka hinnakasv olnud kiirem kui elamuturul, mis tuleneb lihtsalt turu erinevate segmentide erinevast arengust.

Rääkides Harjumaast ja Tallinnast, siis kas on piirkondi, kus hinnad on kerkinud keskmisest enam?

Põhja-Tallinn on olnud kiireima hinnakasvuga piirkond möödunud buumi perioodist, mida on toetanud ennekõike üldine piirkondlik gentrifikatsioon ja sellega kaasnev uusehituste arvu kasv.

Kas mõne piirkonna hinnahüpped (üles- või allapoole) on teile üllatuseks?

Põhja-Tallinnas on esinenud projekte, mille hinnatase on puhtalt minu subjektiivsest nägemusest vaadatuna olnud ebamõistlikult kõrge, kuid kuna ostjaid on enamikele projektidele jagunud, siis järelikult ei ole Tallinnas sarnastes asukohtades analoogset pakkumist piisavas mahus või on Põhja-Tallinn lihtsalt niivõrd eelistatud linnaosa, et seda fenomeni on matemaatiliselt keeruline selgitada.

“Ütleksin eluasemelaenu võtnud inimestele, et kui teie peamise elamispinnana kasutatava vara väärtus peaks lähitulevikus langema, siis seadusest tulenevalt ei saa pank teilt lisatagatist ega täiendavat sissemakset nõuda.”

Mikrokorterid on segment, mille osas on hinnatasemed olnud turuväärtusest sageli kõrgemad (s.t kinnisvara hindamisel jääb pakkumishinnast olulisel määral puudu). Samas on selles segmendis konkureerivat pakkumist väga vähe ning kinnisvarasse investeerimine on olnud ülimalt populaarne, mis on mikrokorterite arendajate äri soodsalt toetanud.

Finantsmajanduslikult on vastavat segmenti toetanud ka asjaolu, et alternatiivseid investeerimisvõimalusi on eestlastele pigem vähe, sest näiteks aktsiaturud on paljudele arusaamatud ning suurema riskiga.

Milline kinnisvara on turul praegu enimnõutav?

Keskmine müüdava korteri pind on iga-aastaselt olnud tallinnas ~ 55 m2 tasemel, mille osas ei ole täheldamisväärseid muutusi aset leidnud. Seega, enimnõutud kaup on igapäevaselt kahetoaline korter – see tuleb ennekõike demograafilistest teguritest.

Kas pangad on suutnud kinnisvaramulli ära hoida?

Kinnisvaraturul ei olnud mulli kujunenud. Buum kui selline küll eksisteeris, sest turuaktiivsus oli veebruari lõpuni ajaloolisest keskmisest endiselt kõrgemal, kuid buum ei olnud mulliks üle läinud.

Pangad on finantseerinud kinnisvarasektorit üsna optimaalses mahus, olles pigem ise uute laenude väljastamisel takistuseks. S.t igapäevaselt võisime täheldada, et pangad ei soovi tagatiseks probleemseid varasid ega probleemseid kliente.

Möödunud buumi perioodil oli tavapärane, et finantseeriti igasugust vara ja seda igasuguste klientide osas. Kinnisvara arenduseks sobilike laenude osas võib isegi väita, et viimasel kahel aastal on pangad olnud pigem liialt konservatiivsed, takistades uue pakkumise turule lisandumist ning survestades seeläbi hinnakasvu püsimist.

Arvestades hetkel koroonaviiruse leviku takistamise meetmetest tulenevat majanduslikku mõju, on muidugi tagantjärele vaadates positiivne, et meil ei ole tänasel hetkel uute korterite laojääk suurem, sest nii mõnegi projekti müük läheb tänase aasta vältel tunduvalt raskemaks ning kliendid asuvad tõenäoliselt broneeringuid peatselt üles ütlema.

Mida prognoosite lähiajaks: kas kevad toob kaasa huvi suvekodude vastu või hoopis maailma ähvardav majanduskriis toob kaasa hindade korrigeerimise ja kui suures mahus?

Aus vastus oleks, et mitte keegi ei tea, mis lähitulevikus täpselt saama hakkab. Kaks kuud tagasi oli optimism ja tarbijate kindlustunne väga kõrgel tasemel, täna oleme näiteks börsidel kindlustundega põhjas ning tarbijate kindlustunne tuleb peatselt järgi, sest tööturul on olukord halvenemas ning üleüldine paanika on lahvatanud ka Eestis.

Vaadakem näiteks, mis on aset leidnud toidupoodides, sarnast olukorda ei ole lähiminevikus aset leidnud ning inimeste kindlustundele uue kinnisvara või uue sõiduauto soetamise osas see kindlasti positiivselt ei mõju.

Mida rohkem piiranguid inimeste liikumisele seatakse ja mida rohkem potentsiaalseid ostuotsuseid tarbijate ja ettevõtete poolt edasi lükatakse, seda hullemaks majanduslik olukord kujuneb, sh mõningase viitajaga ka kinnisvaraturul.

Kinnisvaraturg on erinevalt börsidest tunduvalt madalama efektiivsusega (kinnisvara ei saa müüa nii kiiresti kui väärtpabereid), mistõttu võtab kinnisvaraturul olukorra halvenemine statistiliselt kauem aega.

Olenemata lähitulevikus aset leidvatest negatiivsetest muutustest jätkab kinnisvaraturg üldiselt käitumist sarnaselt iga-aastastele trendidele, kus kevade tulekul elamispindade turg muutub veidi aktiivsemaks kui talvekuudel, kuid koroonaviiruse kaudsete mõjude tõttu ei saa välistada, et ajutiselt asub kinnisvaraturg iga-aastaseid hooajalisi tegureid eirama, mistõttu on prognooside tegemine lühiajalise vaatega ning suuresti ebatäpne.

Mida peaksid kinnisvaraostjad veel teadma?

Et mitte üle mõelda, siis ütleksin eluasemelaenu võtnud inimestele, et kui teie peamise elamispinnana kasutatava vara väärtus peaks lähitulevikus langema, siis seadusest tulenevalt ei saa pank teilt lisatagatist ega täiendavat sissemakset nõuda.

See on asjaolu, mille üle paljud tarbijad hakkaksid muidu peatselt mõtlema ning valeinfot edastama.

Arvamus on avaldatud seisuga 13. märts 2020