Mullu arendajatest suurima uute tehingute müügikäibe teinud Endover toob välja kinnisvaraturu 2023. aasta prognoosid, millest olulisemad on hinnasula aeglustumine, intressitõusuga harjumine, turu elavnemine, uute korterite defitsiit ja Tallinna mereäärsete korterite menu.

Eelmisel aastal müüdi Tallinnas kokku 1235 uusarenduse korterit ning selgelt populaarseim piirkond oli Haabersti. Korteritehinguid tehti kokku 330 miljoni euro väärtuses, pealinna keskmise soetatud uue korteri hind oli ligi 267 000 eurot ja 4191 eurot ruutmeetri kohta. Mullu kõige kallima uusarenduse korteri eest käidi välja ligikaudu 1,6 miljonit eurot. Enim uute korterite tehinguid tegid Endover, Merko, Bonava, Invego, YTI. Vaata lähemalt koondtabelist.

Endoveri tegevjuht Robert Laud. Foto Egert Kamenik 

Endoveri tegevjuht Robert Laud toob välja tänavused trendid ja prognoosid uusarenduste turul Tallinnas.

Kinnisvaraostja

• Pikalt ostu edasi lükanud koduostja on turu tingimustega kohanemas ning asub taas ostma.
• Kuigi Euribori ja energiahindade tõus on mõjutanud oluliselt inimeste ostuotsuseid, siis korteri ostmist plaanivad inimesed tehingut üle poole aasta enamasti edasi ei lükka.
• Hinnatundlikum ostja, kes on nii laenutingimustele kui ülalpidamiskuludele tundlikud, on hakanud soetama väikesema ruutmeetrite pinnaga kortereid.
• Üürikorteritele keskendunud väikeinvestor, keda Euribori tõus on enim mõjutanud, ootab ostuga või paneb vara müüki.
• Suurema rahakotiga investor jätkab kallimate investeerimiskorterite ostu ning paigutab vaba raha inflatsiooni eest kinnisvarasse.
• Välismaalasest ostja ostuhuvi on vähenenud ja tehnoloogiasektori investorite suurem buum on tänaseks vaibunud, kuid ostud ei ole kadunud. Välismaalaste osakaal tehingutest moodustab ca 5 %.

Kinnisvara asukoht

• Investeeritakse kinnisvarasse, mille asukoht tagab pikaajalise väärtuse kasvu.
• Kesklinna ja Põhja-Tallinna kinnisvara väärtus kasvab, langust on peamiselt näha eelkõige nõukogude paneelmajade hinnas.
• Tallinna atraktiivseim kinnisvarapiirkond liigub kesklinnast järjest mere äärde – Rotermanni kvartalist läbi Kalaranna, Noblessneri ja Volta kuni Koplini.
• Lastega perede jaoks on populaarsed piirkonnad Haabersti, Põhja-Tallinn ja Tallinna äärealad. Oluline argument on taristu, sh lasteaia- ja koolikoha olemasolu.

Kinnisvaraturg

• Hinnad stabiliseeruvad, kuid tänavu need veel ei kasva.
• Ostjad on intressitõusu šokist üle saanud ja tajuvad, et tulevikus tuleb arvestada varasemast kõrgema Euriboriga ning seetõttu ostuotsusega enam ei venitata.
• Oodata on uute korterite defitsiiti, kuna mitmed arendajad peatasid mulluse mõõna tõttu mitmed arendused ja seetõttu saab tänavu valmis vähem kortereid, kui viimasel kümnel aastal keskmiselt.
• Tallinna uusarenduste tänane pakkumise maht on turul hinnanguliselt 2000 korterit, millest enamik kuulub suurarendajate Endover, Merko, Hepsor, Bonava portfelli. Aktiivsemad piirkonnad nii müügi kui laoseisu poolest on jätkuvalt Haabersti ja Põhja-Tallinn.
• Arendajad näevad uut tõusu 2024. aastal, mistõttu taaskäivitatakse või alustatakse tänavu mitmete uute arendustega, mis küll tänavu võivad müüki tulla, aga valmivad aasta pärast.

Robert Laud: „On näha, et nii ostjate kui arendajate julgus tuleb turule tagasi. Meie prognoos on, et tehinguid ei lükata enam pikalt edasi, ostuotsuseid on hakatud julgemalt tegema. Ühelt poolt suurendab arenduste defitsiit nõudlust hea asukohaga kinnisvara järele. Teisalt on toimunud harjumine intressitõusu šokiga ja kuna palgad on jätkuvalt tõusuteel, siis kohanetakse kõrgemate pangalaenumaksetega. Lisaks paneb ehituse sisendihindade tõus lae ette kinnisvarahindade langusele. Seega ei maksa olulist hindade odavnemist oodata. Ostja hakkab tajuma, et aasta teises pooles ei pruugi enam valikut olla, sest uusi kortereid on tänavu turul varasemast vähem – hinnanguliselt 2 tuhat korterit. Majanduslangusest olenemata kasvab Tallinna mereäärsete alade kinnisvara väärtus.“

Endoveri selle aasta pakkumine jääb eelmise aasta tasemele turu suurima valmiskorterite portfelliga. Tänavu kevadel hakatakse ehitama ka uut Riviera arendust Viimsis.

Endover on üle 25-aastase kogemusega Eesti kinnisvaraarendaja, kes loob väärtust linnaruumi ning rajab terviklikke elu- ja ärikeskkondasid. Ettevõtte portfellist leiab 70 hoonet ja 2840 korterit kogupinnaga 368 000 m2.

Andmed põhinevad kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompargi 2023. aasta kinnisvaraturu statistikal.

Lisainfo Kristel Laud, Endoveri turundusdirektor, kristel.laud@endover.ee

Uute korterite arvestuslik müük 01.2022–12.2022

2022. aastal sõlmiti Tallinnas kokku 1235 uusarenduse korteritehingut. Kaalukalt enim kortereid müüdi Haaberstis 390 tk. Järgnesid Kesklinn 312 tk, Kristiine 138 tk, Kalamaja/Põhja-Tallinn 155 tk.

Uusarendustes tehti korteritehinguid kokku 330 miljoni € väärtuses. Keskmine korteri tehingu väärtus Tallinna uusarendustes 267 357 €. Kalleim uusarenduse korter müüdi Tallinnas hinnaga ligi 1,6 milj. €

Piirkondade hinnatasemed
Põhja-Tallinn: keskmine tehing 332 659 €, keskmine m2 hind 5201 €/m2 (kõrgem kui kesklinn!),
Haabersti: keskmine tehing 240 000 €, keskmine m2 hind 3802 €/m2,
Kesklinn: keskmine tehing 279 000 €, keskmine m2 hind 4408 €/m2 (koos vanalinnaga 5782 €/m2).

Arendajatest sõlmisid enim uute korterite tehinguid Endover, Merko, Bonava, invego, YIT.

Uute korterite pakkumine seisuga 31.12.2022

Tallinna uusarenduste korterite laojääk 2022. aasta lõpu seisuga ehk tänane pakkumise maht turul on 2015 korterit, millest enamiku moodustab suurarendajate portfellid: Endover, Merko, Hepsor, Bonava.

Uute korterite pakkumise TOP piirkonniti:
Haabersti 634 uut korterit,
Põhja-Tallinn 439 uut korterit,
Kesklinn 356 uut korterit.

Allikas Tõnu Toompark, 2023.