Miks kasvavad kinnisvara hinnad, mida tasub tulevikule mõeldes hetkel soetada? Kinnisvaraturul toimuvat analüüsivad kinnisvarabüroo 1Partner elamispindade grupi juht Mihkel Oiderma ja kutseline maakler Margus Suumann.

Mis hinnaga ostetakse-müüakse kinnisvara Harjumaal täna, võrreldes näiteks tippaastatega 2007–2008?

Mihkel Oiderma. 

Mihkel Oiderma (MO): Jaotaksin kinnisvara kolme põhiklassi – klassikaline kinnisvara ehk maa, siis hoonestatud maa ehk majad ja kolmandaks enim levinud kinnisvaraliik ehk korterid.

Margus Suumann (MS): Harjumaal on kinnisvara – ükskõik mis liigi – hinnaerinevus nii suur, et mingist keskmisest hinnast on raske rääkida. Sellepärast räägime hindade vahemikust, trendi kajastavast kahvlist.

MO: Hakkame pihta maast. Kõige kallim oli hoonestamata maa ruutmeeter 2007.–2008. aastal, mil see maksis keskmiselt 30–40 eurot. Kriisi tekkides kukkus hind vahemikku 10–30. Ja võib öelda, et laias laastus on nii jäänudki. 2012 oli ruutmeetri hind 10–25 ja 2015. aastal isegi väiksem, olles vahemikus 10–20 eurot ruutmeetri kohta.

Ehitusmaa hinnast

Miks on maa hind veel langenud, kui ülejäänud kinnisvaral hind kuuldavasti tõuseb?

Margus Suumann. 

MS: Enne ehitusbuumi ja buumi ajal joonestati põllud detailplaneeringuid täis ja prooviti siis maa maha müüa, küll taristuga, küll ilma. Mõned müüsidki – peamiselt need, kes olid jõudnud rajada ka taristu. Kellel aga taristu oma ehitusmaale rajamata, need on praeguseks kaotajad, sellise maa hind on kukkunud ja see tendents jätkub. Olen nõustanud projekte, kus elamumaa on maaregistris uuesti muudetud põllumaaks ja võetud kasutusele põllumajandusliku maana. Ainult nii on seda võimalik müüa ja ka maamaks on väiksem. Üks konkreetne näide on Jõeläthtme vallas asuvast arendusest. Nii on mujalgi toimitud, näiteks Kosel.

MO: Mõni maaomanik usub, et müüa elamumaad on seda kasulikum, mida rohkem maad – müües näiteks pool hektarit elamumaad, tuleb hinnale lisa, kui seal elamumaa “taga” on veel näiteks 10 hektarit. Tegelikult olulist vahet pole, kui palju seda maad on. Maa ei maksa praktiliselt midagi
MS: Praegu on hästi palju kinnistuid müügis, pooleteise hektari eest tahetakse 12 000 – 13 000 eurot. See tähendab, et ruutmeetri hind on 1 euro. Seega pole mõtet rääkida ruutmeetri hinnast, tuleb kõnelda konkreetse krundi hinnast. See on loomulikult hajaasustuspiirkondades. Alevikus on juba suur vahe, kas maad on 800 või 1200 ruutmeetrit.

MO: Väga palju sõltub maa hind ka sellest, kas läheduses on kool, kauplus jne. Analüüsisime üht plaanitavat arendust Keila vallas. Meie seisukoht – Laulasmaale, kuigi see on Tallinnast kaugemal – on arendajal kasumlikum ehitada kui Keila-Joale. Sest Laulasmaal on kool.
Ka pangad ei rahasta reeglina hoonestamata maale ehituse algust. Kui juba hoonest osa rajatud, näiteks nulltsükkel, alles siis tuleb pank appi.

Hoonestatud maa

MS: Keskmine elamu hind Harjumaal oli tipu ajal 100 000–150000 eurot Elamute all on siin mõeldud kõik müügisolevad majad suvilatest villadeni. Ainult päris äärmused on välja jäetud.“

MO: Kui hinnad kukkuma hakkasid, siis huvitaval kombel kahvel kasvas, ulatudes 50 000–120 000 euroni. Hind on loomulikult erinev ka omavalitsuste kaupa – mida Tallinnale lähemal, seda reeglina kallim – ja sõltub palju juba eelpoolräägitud taristustt.

Väga palju sõltub maa hind ka sellest, kas läheduses on kool, kauplus jne.

MS: Tänasel päeval on majade hinnad tõusutrendis. See on küll minimaalne, aga olemas. Täna maksab keskmine hoonestatud kinnistu 70 000–125 000. Majade hinda veavad üles uued majad: ehitustehnoloogia muutub paremaks, aga ka kallimaks, aina enam ehitatakse kalleid nullenergiamaju, see kõik tõstab hinnakahvli ülemist otsa, ehitus läheb kallimaks.
Kui räägime Tallinna ümbruse majadest, siis alla 200 000 eurot uut maja kindlasti ei saa. Keskmist hinda veavad alla hooldamata kinnistud. Aga kindel trend on – hoonestatud kinnnistu hind kasvab. Seda osta on turvaline, rajatud on on tee, kommunikatsioonid. Tulgu maja ennast siis või remontida. Ka pangad väljastavad hoonestatud kinnistu ostuks laenu lihtsamalt.

Korterihinnad tõusul

MO: Kõneldes korteritest, räägime peamiselt Harjumaa väikelinnade ja alevike kinnisvaraturust. Korterite hinnad on samuti tõusuteel. Tippajal oli ühe ruutmeetri hind vahemikus 800–1500 eurot ruutmeetrilt. Hinnad langesid 2010–2011, aga mitte nii palju kui maa hind, korterite ruutmeetri hinnad jäid ka madalaimal ajal 500–800 euro vahele, seega ühtlustusid, kahvel vähenes. Põhjus: uusarendused, mis reeglina hinda tõstavad, lakkasid olemast. Hinnavedurit ei olnud väga pikka aega.
MS: Tegelikult ei olnud olulist hinnatõusu käesoleva aastani, 2015 keskmised hinnad olid vahemikus 700–1250 eurot. Nüüd on kahvli ülemine haru tõusnud 1350 või 1400 euroni ruutmeetrilt. Selles hinnavõrdluses on välja jäänud Peetri ja Viimsi kortermajad – seal on hinnad võrdväärsed Tallinnaga.
Igal pool näeme tornkraanasid – uusarendused on need, mis korterite hindu üles veavad. Maardus näiteks Maardu Torn, Lool Kuusiku arendus, Irus Kalevi kodu. Uued majad kerkivad ridamisi Kiilis ja Keilas. Sellised arendused veavad keskmise ruutmeetri hinna üles, tehes samas karuteene kinnisvaraturule: keskmine hind aina tõuseb, tulevad uued hinnarekordid, samas on uusarendusi vaid 10%. Noored pered on sageli dilemma ees – kas osta järelturult korter 60 000 või sama suur uus korter 90 000 euroga. 30 aasta peale laenu võttes ei ole tagasimaksel suurt vahet. Neid 2006. ja 2007. aastal ehitatud kortermaju, mis on ju suhteliselt uued, ei anna võrreldagi praeguse aja ehitusega. Kvaliteet on nii palju kasvanud.

Nõuanne ostjale

MO: Tänane seis on kinnisvaraturul mõnes mõttes igav. Pole näha ei kiireid tõuse ega tohutuid langusi, pangad hoiavad sektorit kindlalt kontrolli all.Samas – me elame mingis ajahetkes. Kui on vajadus ja võimalus, tuleb osta vastavalt tänastele vajadustele. Täna saab odavalt maad. Kui kommunikatsioonid välja arendatud, on seda ohutum osta.

MS: Inimesed otsivad talvel tihti suvilat. Ostes tuleks esmalt uurida, kuna seda viimati kasutati. Kui sooja peab, võib osta. Kui varblased läbi lendavad, on mõistlikum oodata kevadeni, mil saab täpsema pildi. Sellised majad eest ei jookse. Talvel võib saada tõesti natuke odavamalt, aga pole selget pilti, milline põrsas kotis ostetakse.