Kuigi võib tunduda, et kinnisvara hinnad kasvavad kogu aeg, on reaalhinnad viimase kahe aastaga langenud ligi kümnendiku võrra. Käesoleval aastal ennustavad eksperdid siiski väikest hinnatõusu, eriti järelturu-korterite osas.
Eesti suurima kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse liikme Igor Habali sõnul on kinnisvara reaalhinnad viimase kahe aastaga langenud 9,5% ning Tallinna leibkond saab endale lubada keskmiselt 60-ruutmeetrise pinna.
Igor Habal „Tallinnas on kinnisvara hinnad püsinud kaks aastat samal tasemel, kohati isegi 2022. aasta tipust alla tulnud. Kui kõrge inflatsiooni ehk raha odavnemise tingimustes kinnisvara hinnad oluliselt ei tõuse, siis tähendab see kodu reaalhinna ja kättesaadavuse paranemist,“ selgitas Habal. Teisalt tähendab kõrge inflatsioon, et inimeste üldkulud suurenevad.
SEB majandusanalüütiku Mihkel Nestori sõnul on Eestis enam kui kümmekond aastat kestnud rusikareegel, et üks keskmine brutokuupalk ostab ühe keskmise korteri ruutmeetri. Tallinnas on see suhe olnud taskukohasuse vaates küll halvem, ent vähemalt sama stabiilne.
„Selles pikalt kestnud tasakaalus tekkis nihe 2022. aastal, kui pensionireformi ja inflatsiooni tuules ruutmeetri-brutopalga suhtarv korraks ka alla 0,9 taseme langes. Viimastel kvartalitel on seis koduostja vaatevinklist aga märgatavalt paranenud ja palga ning kinnisvara hindade balanss taas pea üks-ühele suhtele taastunud,“ ütles Nestor.
Turg on elavnenud
Praegu on Tallinnas 4400 aktiivset korterimüügi kuulutust, mis on mullu sama ajaga võrreldes 20% enam. Ka uute korterite laojääk on veidi langenud – omanikku ootab 2600 uut korterit, mis on umbes kahe aasta varu. Tavaline on olnud aga aasta jagu.
Mihkel Nestor „Samas turg on aktiivsem ning viimaste kuudega on kuulutuste arv hakanud vähenema,“ märkis Habal. Ka Mihkel Nestori hinnangul näitab kinnisvaraturg märke elavnemisest, hoogu hakkas see koguma juba mullu sügisel.
„Seis pole üldsegi nii halb, kui võiks arvata. Kuigi Eesti majandus on olnud languses 2022. aastast saadik ja ka viimastel kvartalitel paigal tammunud, algas 2025. aasta kinnisvaraturul vägagi tempokalt,“ ütles Nestor.
Jaanuaris vahetas Tallinnas omanikku umbes 840 korterit, mis on viimaste aastate suurim arv ja see ei jää kuigivõrd alla turu tippaastatele. 2024. aasta jaanuari numbrit ületas müük pea 30%, madalpunkti 2023. aastal aga lausa 45%.
„Kiire inflatsioon, nigel tarbijakindlus, kõrged intressimäärad ja varasem ostubuum jahutas varem turgu tublisti, ent teisalt ei kadunud kuhugi inimeste vajadus elamispinna järele. Nüüd, kus esmane ehmatus möödas, on ilmselt paljud leidnud, et viimane aeg on uus kodu ära osta,“ nentis Nestor.
Eriti vilgas on korterite järelturg
Kinnisvaraeksperdi Tõnu Toompargi (pildil) sõnul on kinnisvaraturul viimastel kuudel toimunud aktiivne ostu-müügitegevus, kuid see kehtib eelkõige järelturu korteritele, sest uusarenduste hinnad on jätkuvalt kõrged. Seetõttu valivad paljud ostjad 10–15 aasta vanuseid kortereid, mis on hinna ja kvaliteedi poolest paremas tasakaalus.
Tõnu Toompark „See ei ole aga ainult hinnaargument – sageli on ka piirkond ja infrastruktuur juba välja kujunenud, mistõttu tundub järelturg paljude jaoks loogilisem valik,“ lisas Toompark.
Keskmisest kõrgem tehingute maht ei saa tema sõnul aga lõputult kesta ning sel ja järgmisel aastal peaks järelturu tehingute maht hakkama vähenema. Uute korterite osas võib tulla väike tõus – kui 2024. aastal tehti Tallinnas umbes 1350 tehingut, siis 2025. aastal võiks see Toompargi hinnangul jõuda 1400–1600 juurde.
Kinnisvara24 juhi Urmas Uibomäe sõnul on uusarenduste suur laojääk hea võimalus ostja jaoks. „Kes unistab päris oma uuest kodust, siis tasub praegu pilk peal hoida, sest valikuvõimalus erinevate piirkondade ja planeeringute vahel on väga lai,“ ütles Uibomäe. Pakutakse ka soodustusi – näiteks sisaldab hind kööki, parkimiskohta või panipaika.
Hinnad ei lange
Järelturu korterite hinnad püsivad stabiilsed või on kerges tõusus, eriti uueväärsete korterite segmendis. Uusarenduste hinnad püsivad jätkuvalt kõrged, kuna tööjõukulud ja materjalihinnad püsivad kõrged ning arendajad tahavad kasumit teenida. „Seega ei ole põhjust loota, et uusarendused hakkavad järsku soodsamaks muutuma,“ selgitas Toompark.
Igor Habal prognoosis, et arvestades, et kinnisvarahinnad pole elukalliduse taustal pikalt tõusnud ning üldised majandusnäitajad on paranemas, siis võib tänavu oodata kinnisvarasektorisse 3–5-protsendilist hinnatõusu.
Ka Tõnu Toompark ennustas kuni 5-protsendilist hinnatõusu, kuid seda just järelturu korterite osas, kus nõudlus võiks parema kättesaadavuse tõttu kasvada.
Mihkel Nestori sõnul ei langenud Eestis kinnisvarahinnad erinevalt Põhjamaadest viimasel paaril aastal (seal oli langus 10%–20%) ning tundub ebatõenäoline, et hinnad hakkaksid sellel aastal langema.
„Arvestades, et kinnisvarahinnad pole elukalliduse taustal pikalt tõusnud ning üldised majandusnäitajad on paranemas, siis võib tänavu oodata kinnisvarasektorisse 3–5-protsendilist hinnatõusu.“
Uus Maa juhatuse liige
Igor Habal
„Kodu ostmisele loob aluse ennekõike seis tööturul ja sellega on Eestis olnud vaatamata majanduslangusele.väga hästi. Tööhõivemäär 25–64-aastase elanikkonna seas küünib Eestis umbes 82%-ni, mis on üks kõige kõrgematest kogu Euroopa Liidus ja väga kõrge ka meie tööturu pikemat ajalugu silmas pidades. Tulenevalt sellest on tugev püsinud ka palgakasv, mis on viimastel kuudel jäänud 7–8% kanti,“ kõneles Nestor.
HEA TEADA
Ehituse taastumisega läheb aega
Mullu kahanes ehitusmaht Eestis 7%, võrreldes 2021. aastal saavutatud tipuga on hooneehituse mahud kahanenud umbes 25%. Ehitusluba väljastati 4973 eluruumi ehitamiseks, mida on 10% vähem kui 2023. aastal.
Eelmise aasta viimases kvartalis väljastati ehituslubasid 105 000 m2 eluruumide ehitamiseks. See näitaja on kõige madalam viimase kümne aasta jooksul ja pea poole väiksem kui tippaegadel. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse 5815 uut eluruumi, mida on ligi kolmandiku võrra vähem kui 2023. aastal.
„Kahjuks ei parane olukord niipea. Ehitussektori võlu ja valu peitubki selles, et see reageerib muutustele majanduses pika viitajaga. Ehituse planeerimine on pikaajaline protsess ja kui majanduskasv peatub, kestab ehitustöö veel mõnda aega hooga edasi. Nüüd oleme vastupidiselt jõudnud olukorrani, kus tööstus, teenindus ja kaubandus ilmutavad juba selgeid elavnemise märke, ent ehituses võtab sama protsess vähemalt aasta-kaks aega,“ selgitas SEB majandusanalüütik Mihkel
Nestor.
Ehitust hakkab toetama euribori langus, mis teeb laenukapitali kättesaadavamaks ja võib muuta nii mõnegi sahtlisse jäänud kinnisvaraprojekti taas huvitavaks.
