Kinnisvaraturule pilku heites paistab välja kõrgele kerkinud hinnatase, mis on hetkel küll aeglaselt langev, kuid teeb ostjad siiski ettevaatlikuks. Samuti on elu keeruline ka müüjatel.

Ostujõudu parandavad koos hinnataseme langusega küll vaikselt kerkiv keskmine palk, kuid euribori tõus vähendab seda jõudsalt. Täna, kui intressid on üleval ja tarbijad ebakindlad, laiutab õhus küsimus, mis nüüd saama hakkab? Selle aasta esimese kvartali osaliste andmete baasil on kinnisvara hinnad tulnud tipust ligi 10% allapoole, juba see näitaja üksi võiks pisut tarbijate ostujõudu suurendada.

Teine tegur on keskmine palk, mis kasvas eelmisel aastal umbes 8%. Kolmas tegur, euribor, spurtis teadagi suure hooga nullist sajani ja selle mõningane langus ei pruugi olla pikaajaline trend. Euribori kasv on võtnud ära keskmise arvestusliku ostujõu ja seega on kodu soetamine praegusel ajal kallim, arvestades, et keskmine ostja finantseerib tehingut 75–80% ulatuses laenuga.

Kodu soetamine on keeruline

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark prognoosib, et kinnisvarahindade järsku langust ootama jääda ei tasuks. Kodu ostmine on läinud keerukamaks ja pigem võib loota, et ostutrend liigub allapoole, üüriturg aga laieneb.

„Inimene, kes plaanib kodu osta, võiks hakata huviga ringi vaatama. Hinnad on languses, turg liigub aeglaselt ja rahulikult. Prognoosida võib, et kinnisvarahinnad langevad veelgi, kuid aasta lõpu poole on need kõrgemal, kui selle aasta kõige madalamal hetkel,“ räägib Toompark. Krahhe ootama jääda ei tasu, kuid kiiresti muutuvas maailmas on kõik võimalik.

Turu aktiivsus

Suurim kinnisvaraturu liikumine on loomulikult Harjumaal, kus elab kõige rohkem inimesi, kus on kõige suurem hulk kinnisvara ja kõrgemad sissetulekud kui mujal Eestis. Suhtarvult on elanikkond viimase viie aasta jooksul kõige enam kasvanud Rae, Kiili ja Harku valdades. Pealinnale järgnevad kinnisvara liikuvuses Tartu ja Pärnu.

Inimene, kes plaanib kodu osta, võiks hakata huviga ringi vaatama. Hinnad on languses, turg liigub aeglaselt ja rahulikult.

Vaatamata Narva suurusele ei sobitu see siiski esikolmikusse. „Kui rääkida elamispindade turust, siis just need maakonnad on tõmbekeskusteks ja seal on ka funktsioneeriv turg. Väiksemates maakonnakeskustes on küll kogu aeg midagi toimumas, kuid turg liigub väga hüplikult ja üksikud tehingud muudavad statistikat palju,“ räägib Toompark.

Turul valitseb uusarenduste üleküllus. Foto Tierra Malorca, unsplash.com 

Hiiumaa kinnisvaraturul on seevastu kuu jooksul 3–5 korteritehingut, mis tekitavad statistikasse suuri protsentuaalseid muutusi. Seda seetõttu, et Hiiumaa inimene elab pigem majas kui korteris ning rahvaarv ja kinnisvara tasakaal on üks-ühele seoses.

Samuti on vastandlik seis Ida-Virumaal ja Valgamaal, kus on toimunud aastatega suurem väljaränne, kohalikke elanikke jääb üha vähemaks ja sealset kinnisvara on palju müügis. Ostjaid aga napib ning kinnisvara hinnad on anomaalselt all.

Tehingud väikelinnades

2008–2009 finantskriis pani kinnisvarasektori tarduma, millele järgnesid kaks väga vaikset aastat. 2011. aastal võttis Tallinna kinnisvaraturg selgema ja kindlama suuna üles nii tehingute arvus kui ka hindades. 2014–2015 läks hooga käima elamispindade arendamine pealinnas ja turg töötas korralikult. Samal ajal pealinnas toimuvaga hakkas elu jõudma ka väiksemate maakondade keskustesse ja elu läks käima ning on mingis mõttes seni võrreldes Tallinnaga käinud võimendatult.

Hinnatõusud on väiksemates kohtades kordades suuremad, Harjumaal on hinnatõus väiksem ja vähem märgatav. Toompargi sõnul on väikestes maakonnakeskustes viimasel viiel aastal olnud vägagi aktiivne turg. Näiteks Jõgeva kinnisvara hinnatõus on viimase 7–8 aastaga kõikidest maakonnakeskustest kõige suurem.

„Oluline märksõna kinnisvaraturul on Rail Baltic. Inimesest rääkides mõõdame me distantsi minutites, mitte kilomeetrites. Rail Balticu valmimine toob inimese suurimale tõmbekeskusele lähemale ja see mõjutab omakorda tugevalt kinnisvara väärtust. Kinnisvara ühest kohast teise viia ei saa, kuid asukoht on siiski muudetav läbi juurdepääsuvõimaluste,” selgitab Toompark.

Uusarenduste üleküllus

Uute kortermajade ehitus käib palju soodsamalt kui aasta tagasi. Keskmine uus korter Tallinnas maksab umbes 200 000 eurot ja täna on seda võimalik soetada 10% odavamalt, mis on keskmine tallinlase aastapalk. See on selge konkurentsieelis arendajatele, sest ostjat ei huvita arendaja kulud ja arenduse maksumus, vaid kauba ja hinna parim kombinatsioon.

Arendajatel ei ole hetkel muud võimalust, kui korterite müügiga oodata, alandada hinda või pakkuda lisaboonuseid nagu näiteks köögimööblit pealekauba, lisapanipaika või intressi fikseerimist. Hinnakirjad püsivad siiski muutumatud ja allahindluseid pakutakse nelja silma all konkreetsele ostuhuvilisele.

Suurim kinnisvaraturu liikumine on Harjumaal, järgnevad Tartu ja Pärnu. Foto Towiqu Barbhuiya, unsplash.com 

„Tallinnas on hindade painduvus väiksem kui Harjumaal ja mujal Eestis, kuid raske on uskuda, et hinnalangus kellestki täiesti mööda läheb,“ arvab Toompark. „Eelmise aasta lõpus oli müügitempo nullilähedane, nüüd on seis oluliselt parem, aga siiski kurb. Näha on esialgseid märke sellest, et turu likviidsus mõnevõrra taastub. Eelmisel aastal müüdi 1260 uut korterit, 2021. aastal seevastu 4100. Langus on olnud suur ja majanduskeskkonnast tulenevalt jääb selle aasta arv eelmisele alla. Lootust siiski on, et turg liigub paremuse suunas,“ lisab ta.

Pakkumises olevatest uusarendustest ostetakse umbes 10% kuu jooksul, 2021. aasta osturalli ajal umbes 20% korteritest kuus, nõudlus oli toona meeletult suur. Normaalses turuolukorras on korraga pakkumises kümne kuu müügimaht, kuid Tallinnas on hetkel pakkumises 35–40 kuu jagu, Harjumaal 25 kuu maht.

„Turul valitseb tõsine ülepakkumine ja hindadele on surve suur. Ostuhuvilistel on hea hetk ringi vaadata ja hindades alla küsida,“ soovitab Toompark.