Mida ma tegema pean, et teilt üldse laenu saada, küsis ahastav Joosep Toots pangaametniku käest. Kas olukord on sama hull ka aastal 2017, kui eestlaste suur kinnisvaraarmastus on taas lahvatanud, seda uuris Harju Elu kahelt suurimalt Eestis tegutsevalt pangalt.
Sel suvel teatas Eesti Pank, et uusi eluasemelaene võeti 12% rohkem kui aasta varem. Sama aja jooksul suurenes 4% ka laenusumma. Kasvunumbrid on suured, kuid kohe peab märkima, et kinnisvarabuumi ja sellega seotud laenude tippaegadest aastatel 2006-2007 ollakse veel väga kaugel. Sellele tasemele enam tõenäoliselt ei jõutagi ning põhjuseid selleks on mitu.
SEB panga kommunikatsioonijuht Julia Piilmann ütles Harju Elule, et on näha, et viimastel aastatel on eluasemelaenu turg elavnenud. „Samas on laenumahud täna siiski veel kaugel eelmisele majanduskriisile eelnenud buumiaja tipust, olles umbes 2004.-2005. aasta tasemel,“ lausus ta.
Piilmanni sõnul oli tipphetk 2006. aasta oktoober, mil eluasemelaene väljastati 237,3 miljoni euro eest.“Võrdluseks – 2017. aasta juulis väljastati eluasemelaenu kokku 103,8 miljoni euro eest,“ märkis ta.
Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma sõnul on Swedbanki uute eluasemelaenude mahu kasv on stabiilne, võrreldes eelmise aastaga muutust ei ole. Ka tema arvates ei saa praegust olukorda buumiaegsega võrrelda. „Oluline erinevus seisneb selles, kui suur osa varade mahust moodustab inimeste oma raha. Kui 2006. aastal oli laenuraha maht kinnisvaratehingutes 99%, siis 2017 esimesel poolaastal oli see näitaja 56% ehk 44% on inimeste enda vahendid,“ märkis Pärgma.
Kuigi kinnisvara ruutmeetri hind on märgatavalt kasvanud, ei näe Swedbank selles ohtu. „Kui 2006. aastal tuli Tallinnas eluaseme ühe ruutmeetri eest välja käia 2,5 netokuupalka, siis selle aasta esimesel poolel vaid 1,6,“ tõi Pärgma võrdluse.
Pooled vastused „ei“
Võrreldes kümmekonna aasta taguse ajaga ei anna pangad enam kinnisilmi eluasemelaenu. Oma osa selles on ka riigi ehk Eesti Panga kehtestatud piirangutel, mille eesmärk on kunagise krahhi vältimine.
Piilmanni sõnul on SEB oma laenuandmise reeglid üle vaadanud ning hinnanud tururiske. „Võrreldes buumiaegse ajaga on muutunud konservatiivsemaks meie eluasemelaenud tingimused ning karmistunud ka välised regulatsioonid,“ ütles ta. „Samas on aasta-aastalt kasvanud ka klientide finantsteadlikkus ja vastutustundlikkus.“
Ometi näitab laenutaotlustest keeldumise protsent, et klientide optimism võib olla põhjendamatu. Piilmanni sõnul saavad vaid 50% taotlustest positiivse vastuse. Ülejäänud 50% vajavad „lisatööd“. „Osa nendest jõuab samuti positiivse laenuotsuseni siis, kui teeb vajalikku tööd,“ lisas ta.
“Kinnisvara ületootmise ohtu me hetkel näe, sest nõudlus püsib,“ märkis Pärgma.
Piilmann seletab lahti ka täpsema valemi, kuidas taotlusi ja taotlejat hinnatakse: kodulaenu taotlejal peab olema stabiilne sissetulek, piisav omafinantseering ning laenukohustuste hulk ei tohi minna sissetulekutega võrreldes liiga suureks – laenukohustuse hulk ei tohiks olla rohkem kui 30-40% taotleja igakuisest sissetulekust. Lisaks vaatab pank ostetavat objekti, selle seisukorda ja seaduslikkust ning laenutaotleja senist maksekäitumist ja tarbimisharjumusi.
„Pank analüüsib hoolikalt laenutaotleja ja tema pere sissetulekuid ning kohustusi,“ lisas Piilmann, kes soovitab enne laenu planeerimist tulla panka terviknõustamisele, mida saab korraldada ka videokõne kaudu.
Anne Pärgma sõnul on Swedbankis äraütlemiste peamisteks põhjusteks varasem ebakorrektne kohustuste täitmine, liialt suur maksekoormus uue kohustuse lisandumisega või siis napp omafinantseering. „Kaks viimast on aga põhjused, mis pole päris äraütlevad, vaid soovituslikud,“ lisas ta.
Taotlejatest saab Swedbankis positiivse otsuse 90%, kuid nende seas on ka taotlejad, kes on ära teinud enne mainitud vajaliku lisatöö ehk laenutaotlus on taotleja poolt lõplikult läbi mõeldud.
Palgakasv julgustab
SEB panga makroanalüütiku Mihkel Nestori sõnul soosivad praegust kinnisvarahindade tõusu mitmed tegurid – kiire palgakasv, kõrge tööhõive, majanduslik optimism, madalad laenuintressid ja demograafia. Seetõttu pole tema sõnul ette näha kinnisvara hinnatõusu peatumist. „Pikemas plaanis on aga vähemalt demograafiline olukord muutumas ebasoodsamaks, mis nõudlust ja seeläbi ka hinnakasvu piirama hakkab,“ ütles Nestor.
See tähendab ühtlasi, et ka laenutaotluste hulk peaks lähiaastatel kasvama või vähemalt püsima. Anna Pärgma märkis, et palgakasv on püsinud juba pikemat aega ning see mõjub soodsalt laenamisele. „Selle aasta esimesel poolaastal kasvasid palgad aastases võrdluses üle 6%, mis on suurendanud inimeste kindlustunnet omale kodu ostmisel. Seega peaks nõudlus eluasemete ja eluasemelaenude järele lähiajal püsima,“ ütles ta.
Kuigi mõned analüütikud on juhtinud tähelepanu asjaolule, et uusarenduste turg on ülekuumenemas ning toimub ületootmine, siis pangad asja nii ei näe. „Uusarenduse müügiaktiivsus sõltub asukohast, hinnast ja arendajast. Ületootmise ohtu me hetkel näe, sest nõudlus püsib,“ märkis Pärgma.
