Mis toimub praegu kinnisvaraturul, kas liikumine ostul-müügil ja üürimisel läheb üles või alla? Kelle jaoks on hetkel olukord hea ja kelle jaoks halb? Harju Elu uuris ekspertidelt neile küsimustele vastuseid.
Selgub, et pikalt stagneerunud kinnisvaraturg on hakanud elavnema.
Tõnu Mertsina FOTO: Swedbank „Aktiivsus eluasemeturul on suurenemas. Eluasemelaenude käive on alates kevadest kasvule pöördunud ja aasta esimese seitsme kuuga on kinnisvara tagatisega laenude käive suurenenud aastases võrdluses 11%,“ ütles Swedbanki peaökonomist Eestis Tõnu Mertsina (pildil), täpsustades, et kuna kuue kuu euribori tipp – 4,1% – oli eelmise aasta oktoobris, siis jäi suurim laenukoormus selle aasta esimesse kvartalisse. Sealt alates on see tasapisi leevenenud. Swedbanki prognooside järgi langetab Euroopa keskpank intressimäära sel aastal veel ka detsembris. Järgmisel aastal peaks intressimäärade kärpimine jätkuma, kuni aasta lõpuks jõutakse 2% lähedale.
SEB puhul on uute väljastatud kodulaenude maht kasvanud kaheksa kuu võrdluses 26%, mis on tulnud osaliselt ka laenude refinantseerimise arvelt.
Tehingute arv on veidi kasvanud
Sille Hallang FOTO: SEB „Juuni ja august näitasid kinnisvaraturul tehingute arvu kasvu, mis annab lootust turu elavnemisele. Samuti toetab turu elavnemist euribori mõningase languse prognoos,“ ütles SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang (pildil).
Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ kutseline vara hindaja ja analüütik Mihkel Eliste lausus, et hooajaliste tegurite tõttu (näiteks puhkuste perioodi lõppemine) on augustist turul taas tehingute arv suurenenud.
„Ostu-müügitehingute arvu või ka üüritehingute arvu osas võrreldes 2023. aasta sama perioodiga ei ole olulisi muutusi veel täheldada, kuid järelturul on korterite tehingute arv Eesti suuremates piirkondades juba mõnevõrra suurenenud. Üüriturul on pakkumismahu vähenemise tõttu aset leidnud mõningane üürihindade tõus ning mitmes Eesti piirkonnas on demograafiliste tegurite tõttu täheldada, et ka üksikelamute tehingute arv võrreldes 2023. aastaga tänavu suureneb,“ ütles Eliste, selgitades seda sellega, et turul osalevad laialdaselt laulva revolutsiooni põlvkonna esindajad, kes aastatel 2013–2021 korteriturgu üles viisid. „Korteriturult on nad aga üha enam siirdunud nii üksik-, paaris- ja ridaelamute kui ka suvilate turule,“ täpsustas Eliste.
„Olukord on hea eeskätt potentsiaalsete ostjate jaoks, kuna eelnevate aastatega võrreldes on turul selgelt rohkem müügipakkumist ning seega on valikuvõimalused suuremad. Huvilised ei pea omavahel kuigi tugevalt konkureerima ning seetõttu ei esine ka survet hinnatasemete kasvuks,“ kõneles Eliste. Seega on olukord halb müüjate jaoks, kes on võib-olla oodanud paremat likviidsust, kuid peavad müügi käigus tõdema, et vara realiseerimiseks võib kuluda oluliselt rohkem aega ning ka rahalised kulutused võivad osutuda suuremaks, kui esialgu planeeritud.
Tanel Rebane FOTO: Luminor Luminori Baltikumi eraisikute panganduse juht Tanel Rebase (pildil) sõnul liiguvad muidu ühte jalga käivad laenu- ja kinnisvaraturg esimest korda eri suundades.
„Tavapäraselt käivad laenu- ja kinnisvaraturg käsikäes, kuid praegu elavad need täiesti erinevat elu – esimene ulatub juuli seisuga pea kõigi aegade rekordini, teine aga püsib tagasihoidlik. Sellist olukorda pole Eestis varem ette tulnud,“ ütles Rebane.
Avaldunud trendi taga on tema kinnitusel üks konkreetne põhjus.
Refinantseerimine on trend
„Kinnisvaraturul püsib olukord praegu üsna stabiilsena ning aktiivsus on varasemaga võrreldes madalam. Küll aga üllatasid kevad- ja suvekuud väga tugeva tulemusega kodulaenuturul – mais oli kodulaenude käive 199 miljonit, juunis 190 miljonit ning juulis pea 221 miljonit eurot, millest enam on ühe kuu lõikes kodulaenu antud varem vaid korra – 2022. aasta mais. Selle taga on suuresti kodulaenude refinantseerimine, mis on muutunud üha populaarsemaks,“ sõnas ekspert.
„On igati arusaadav, miks inimesed refinantseerimise vastu järjest suuremat huvi tunnevad – intressimarginaali üle arutatakse üha rohkem nii sotsiaalmeediagruppides kui ka sõprade ja tuttavate seltsis. See on elavdanud huvi ka pakkumiste vastu, kuna inimesed küsivad madalamat intressimarginaali nii kodupangast kui ka konkurentidelt,“ selgitas Rebane.
„Luminori väited vastavad tõele. Olukord, et refinantseerimisoperatsioonide osakaal laenude käibes on laialdane, kajastub selgelt ka kinnisvarabüroode puhul hindamisteenuse nõudluses,“ kinnitas Arco Vara analüütik Mihkel Eliste.
Ka SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang kinnitas seda trendi.
„Uute väljastatud kodulaenude maht on turul kasvanud seitsme kuu võrdluses 21%, samal ajal kui tehingute arv korteriomanditega on eelmise aastaga võrreldes langustrendis ja on langenud 9%,“ ütles Hallang.
Ekspertide hinnangul on refinantseerimise vastu tõusnud huvi muuhulgas ärgitanud nii sellest avalikkuses rääkimine, sh ka sellekohased Eesti Panga ettepanekud tänavuse aasta algusest, aga ka euribori teatav langus – võrreldes eelmise aasta lõpu nelja protsendiga on septembri alguse seisuga kuue kuu euribor 3,35 protsendi tasemel.
Mida toob tulevik?
Eksperdi sõnul ei ole lähitulevikus olulisi muutusi jätkuvalt oodata, kuid laenuraha edasine odavnemine viib teatava ajalise viitega paratamatult majanduskeskkonna paranemiseni, mis omakorda teatava ajalise viitega jõuab üle ka tarbijakäitumisse ning kinnisvaraturule, eeskätt elamispindade turule.
Mihkel Eliste sõnul võib 2025. aastal oodata järelturul ostu-müügitehingute arvu suurenemist, uute korterite broneerimislepingute arvu suurenemist ning ka üürihindade jätkuvat kasvu, mille juures ostu-müügihindade kasv kerkib ehk selgemalt esile – aga alles arvatavalt 2025. aasta teisest poolest.
„Viimasele peaks eelnema ostu-müügitehingute turul arvestatav pakkumismahu vähenemine, kuid 2025. aasta esimeses pooles võib veel sesoonsetest teguritest tulenevalt pakkumismaht järelturul jätkuvalt tõusta, mille kõrval soovitakse konjunktuuri paranemise ootuses turule tuua ka üha rohkem uusi kortereid,“ selgitas Eliste. Konkurentsipositsioon ostu-müügiturul püsib tema kinnitusel lähikvartalitel jätkuvalt keeruline ja ootused hindade kasvuks on vastavas olukorras üsna mõõdukad.
HEA TEADA
Seitse soovitust, millega kinnisvara ostmisel praegu arvestada
Urmas Uibomäe FOTO: Kinnisvara24 Urmas Uibomäe
Kinnisvara24 tegevjuht
1. Uuri laenuvõimalusi põhjalikult
Esimene samm kodu ostmisel on mõista oma finantsvõimekust. Võta ühendust pankadega ja uuri, millised on sinu võimalused kodulaenu saamiseks. Pankadel võivad olla erinevad tingimused, seega tasub küsida pakkumisi mitmest kohast.
2. Pane plaan paika
Enne kui hakkad aktiivselt kinnisvara otsima, tee endale selgeks, millist kodu sa tegelikult vajad. Mõtle läbi, millises piirkonnas soovid elada, millised mugavused peavad olema lähedal ning milline eluase sobib sinu elustiiliga – olgu selleks siis korter, ridaelamu või hoopis eramu. Arvesta ka perelisa, lemmikloomade ja muude vajadustega. Samuti mõtle lisandväärtuste peale, nagu panipaik, rõdu, parkimiskoht, terrass või saun.
3. Alusta senise kodu müügiga varakult
Kui plaanid olemasolevat kodu müüa ja uue osta, alusta müügiga võimalikult vara. Praegusel ajal võib kinnisvara müügiperiood olla tavapärasest pikem, mistõttu on mõistlik panna oma kodu müüki enne, kui alustad aktiivselt uue kodu otsingutega. See aitab vältida olukorda, kus oled leidnud uue kodu, kuid vana pole veel müüdud.
4. Ole põhjalik ja väldi emotsioonioste
Kodu valides ole põhjalik ja ära lase end juhendada ainult emotsioonidest. Korterit või maja külastades küsi alati võimalikult palju küsimusi – mida rohkem teavet saad, seda kindlamalt tunned end otsuse tegemisel. Küsi kindlasti kommunaalkulude, varjatud kulude, remondifondi ja muude oluliste detailide kohta. Kui midagi jääb selgusetuks, ära kõhkle seda täpsustamast. Samuti tasub uurida naabrite kohta.
5. Pööra tähelepanu hoone üldisele seisukorrale
Lisaks korteri või maja detailidele tasub alati uurida ka hoone üldist seisukorda. Vajadusel kaasa ehitusekspert. Küsi, kas majal on laene ja millised probleemid võivad esineda. Tutvu kindlasti ka ehitaja pakutavate garantiitingimustega uue maja puhul.
6. Kasuta äärmuslike objektide puhul spetsialistide abi
Kui silmapiirile jääb vana talumaja või kapitaalremonti vajav objekt, ära alahinda spetsialisti abi. Ehitusspetsialist võib aidata hinnata objekti tegelikku seisukorda ja selgitada, millised kulud sind remondi käigus ees ootavad. See võib säästa sind ootamatutest väljaminekutest ja pettumustest tulevikus.
7. Uuri parimaid pakkumisi
Kui oled kindel, et kodu ostmine on sinu järgmine samm, hoia silm peal parimatel pakkumistel. Kuigi euribori langus võib luua soodsamad tingimused laenu võtmiseks, tasub kinnisvara ostmisel olla kaalutlev ja põhjalik, et leida just see õige kodu, mis vastab sinu ootustele ja vajadustele.
